60, НетЗатратный, доходный и сравнительный метод оценки недвижимости.

57,Технология и процесс экспертной оценки недвижимости.

Недвижимость  — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба. Оценка стоимости недвижимости — трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких  этапов:

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка права пользования или владения земельным участком.

5. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

оценка  недвижимости — это определение стоимости недвижимости в со-ответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. 

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная

58,Массовая и индивидуальная оценка недвижимости

. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.  В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:  ^ Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

59,Этапы экспертной оценки недвижимости.

Напервом, подготовительном этапе осуществляется формулирование целей оценки и формирование рабочей и экспертной групп.

Цель оценивания качества продукции формулируется лицом, принимающим решение (ЛПР), до начала формирования экспертной группы.

Лицо, принимающее решение (ЛПР) - это руководитель работы, эффективность которой зависит от результата оценивания качества. Таким лицом может быть главный инженер разработки, менеджер по продажам, кредитор разработки или промышленного освоения продукции.

Цель оценивания качества может быть постоянной на весь период работы рабочей группы или корректируемой в период ее деятельности.

Рабочая группа осуществляет подготовку и проведение экспертного оценивания качества продукции и анализ получаемых результатов. В состав рабочей группы входят организатор, консультант по оцениваемой продукции, технические работники.

Эксперты, входящие в состав экспертной группы, должны одинаково понимать цели и задачи оценивания качества продукции, удовлетворять требованиям к ним.

Компетентность эксперта означает компетентность по оцениваемой продукции (профессиональная компетентность)и по методологии оценивания (квалиметрическая компетентность).

Заинтересованность эксперта в участии в работе экспертной комиссии зависит от его индивидуальных особенностей, загруженности основной работой, возможностей использования ее результатов в своей практической деятельности.

Деловитость эксперта означает, в частности, собранность, оперативность в работе, обоснованность суждений.

Объективность эксперта означает возможность вынесенияимнепредвзятых суждений. Необъективность эксперта - завышение или занижение значений показателей свойств продукции по причинам, не имеющим отношения к ее качеству.

Кроме того, к эксперту могут предъявляться специфические требования, определяемые целями оценивания качества и особенностями оцениваемой продукции, например, в пищевой промышленности - определенный уровень психофизиологических возможностей и хорошее состояние здоровья.

Навтором этапе работы осуществляется выбор методов, способов и процедур оценивания. Он выполняется рабочей группой, которая учитывает особенности оцениваемой продукции, установленные сроки выполнения работы,

Третий этап работы осуществляется экспертной группой, члены которой выражают свои суждения в соответствии с установленными на втором этапе методами, способами и процедурами.

Начетвертом, заключительном этапе работы экспертной комиссии осуществляется обработка экспертных суждений и оформляется экспертное заключение.