48. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Как указано в п. 2 ст. 1 закона об обороте, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, законом об обороте, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в ст. 12 Закона об обороте земель установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями). В ГК такие особенности не установлены. Эти особенности разрешается применять, если число участников долевой собственности превышает пять.

Законодатель определил в пункте 1 статьи 12 закона об обороте особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в частности, указал, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 закона об обороте.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. (абз. 2 ч. 1 ст. 13 закона об обороте).

Фактически эта правовая норма отменила правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве других участников долевой собственности на покупку земельной доли при возмездном отчуждении такой земельной доли участником долевой собственности, т. к. и участники долевой собственности, и сельскохозяйственная организация, и гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства получили равные права на покупку земельной доли. При этом к сельскохозяйственной организации и гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства предъявляются дополнительные требования: к моменту покупки земельной доли они должны использовать земельный участок, находящийся в долевой собственности, например, на праве аренды, в том числе, если договор аренды заключен на срок менее одного года без его государственной регистрации.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (абз. 2 ч. 1 ст. 13 закона об обороте).

Статьей 13 закона об обороте предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание правовые нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (далее – закон о регистрации), порядок продажи земельной доли следующий:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей долевой собственности о своем желании продать ее (абзац 1 п. 1 ст. 12 Закона) – при условии, что число участников долевой собственности превышает пять;

• договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст. 549, 550 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения;

• переход права собственности на земельную долю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации;

• обязательным условием для государственной регистрации перехода права на земельную долю к покупателю, является наличие в Едином государственном реестре прав государственной регистрации права продавца на земельную долю.

Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора).

К заявлению прилагается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю; за проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельную долю оплачивается государственная пошлина в размерах, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре купли-продажи (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое лицо приобретает права участника общей собственности и может совершать сделки либо выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

И еще раз обращаем внимание, если же число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять, применяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве других участников долевой собственности на покупку земельной доли при возмездном отчуждении такой земельной доли участником долевой собственности. При этом, в соответствии с п. 1 ст. 24 Закона о регистрации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации также прилагаются:

- документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее;

- к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;

- в случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.