Тема 4. Учет фактора времени в экономической оценке земли
Стоимость земельного участка, купленного за (100 000 + 100*№ варианта) руб., ежегодно увеличивается на 1 %. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через № варианта лет?
FV=PV*(1+i)n = 100 000 * (1+0,01)10= 111 569 руб.
I = FV – PV = 11 569 руб.
Рассчитайте текущую стоимость перепродажи земельного участка, если через 10 лет планируется продать его за (1200000 + 1000*№ варианта) руб. Ставка дисконтирования 17 %.
FV=PV/(1+i)n = 130 000/ (1+0,2)4= 62 692, 9 руб.
3) Земельный участок был сдан в аренду на 3 года. В конце каждого года арендодатель получает (100000 + 1000*№ варианта) рублей. Какова текущая стоимость дохода от сдачи объекта в аренду, если ставка дисконтирования (10 + № варианта) %.
PVA = PMT * (1–(1+i)-n ) / i = 110 000 * (1 – (1+0,20) -3 ) / 0,20 = 950 400руб.
Тема 5. Сравнительный подход
Анализ рынка земельных участков показал: - темпы роста цен на земельные участки составил (0,1 * № варианта) % в месяц; - поправка на местоположение составляет 10 % между окраиной и центром; 5 % - между окраиной и районом средней отдаленности; - поправка на физические характеристики составляет 3 %; - поправка на наличие инженерных коммуникаций составляет 10 % на электричество; 12 % - на водопровод; 8 % - на газ. Определить стоимость земельного участка, имея следующие характеристики по объекту оценки и его аналогам: Характеристики Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Дата продажи - вчера 1 мес. назад 2 мес. назад Условия сделки - открытый рынок открытый рынок открытый рынок Условия финансирования - собственные средства собственные средства собственные средства Имущественные права право собственности право собственности право собственности право собственности Местоположение центр средняя отдаленность окраина Физические характеристики оптимальные хуже сопоставимые хуже Инженерные коммуникации электричество, водопровод электричество, водопровод водопровод электричество, водопровод, газ Площадь, кв. м 600 700 680 550 Цена продажи, тыс. руб. - 960 + 10 * № варианта 800+ 10 * № варианта 740+ 10 * № варианта
Решение:
Аналог №1. 960 + 10 * 10 = 1060
Аналог №2. 800 + 10 * 10 = 900
Аналог №3. 740 +10 * 10 = 840
00 + 840 = 2800 / 3 = 933,3 тыс. руб.
2) Методом сравнения продаж была определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и жилое здание, - 23 млн. руб. Общая площадь здания (400 + № варианта) кв.м. Время постройки – 2005 г. Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 46000 руб./кв.м. Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка на дату оценки – 2015 г. 9
Решение:
1) ПВС (ПСЗ) = Затраты * S * ПР = 46000 * 410 * 1,2 = = 22 632 тыс. руб.
2) Ифиз = ЭВ / СЭЖ = 20 / 80 = 0,25 (25 %)
3) Сзд = ПВС (ПСЗ) * (1 – Ифиз) = 22632 * (1 - 0,25) = 16 974 тыс. руб.
4) Сз.уч. = СЕОН – Сзд. = 22 632 – 16 974 = 5658 тыс. руб.
3) Определить стоимость земельного участка, если стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок, определенная методом сравнения продаж, составила 14 000 тыс. руб. Доля земли в общей стоимости объекта оценки рассчитывается по характеристикам следующих объектов: Объекты Средняя стоимость земли, тыс. руб. Средняя стоимость объекта, тыс. руб. 1 5 300 15 500 + 100 * № варианта 2 3 500 + 10 * № варианта 13 000 3 4 400 14 800.
Решение:
Da1 = 5300 / 16500 = 0, 32
Da2 = 3600 /13000 = 0, 28
Da3 = 4400 / 14800 = 0, 30
D3уч = 0, 32 + 0, 28 + 0, 30 / 3 = 0, 30
С3уч = 14 000 000 * 0,3 = 4 200 000 .