2. Законодательная база государственной кадастровой оценки

Оценка земельных участков в соответствии с требованиями статьи 66 земельного кодекса, в результате которой определяется стоимость земельного участка. В соответствии с земельным кодексом кадастровая стоимость необходима для целей налогообложения и также для определения арендной платы недвижимости. Если была определена рыночная стоимость недвижимости, то кадастровая стоимость определяется равной рыночной стоимости [1].

Порядок проведения государственной кадастровой оценки определяет Федеральный закон N 237-ФЗ: Решение о проведении ГКО принимает исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, он наделяет полномочиями, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации [2].

Государственная кадастровая оценка состоит из нескольких этапов:

1) принятие решения о проведении ГКО;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка в виде сбора и обработки информации.

 Также в законе прописано, что ГКО проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, независимости и открытости процедур ГКО на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности результатов [2].

Общие требования по проведению государственной кадастровой оценки заключены в Федеральном законе об оценочной деятельности N 135, в котором говорится, что проведение оценки является обязательным для объектов недвижимости вовлеченных в сделку, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе [3]:

• При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

• При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

• При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

• при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

• при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действия настоящей статьи не распространяется на отношения, возникшие в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимости, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

В 8 апреля 2000 года Правительство РФ выпустило постановление № 316, которым утвердило правила проведения государственной кадастровой оценки земель [4]:

1. Организация проведения ГКО земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке).

2. ГКО земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. ГКО земель проводится не реже одного раза в 5 лет.

4. ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. ГКО земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости (также иных методов массовой оценки).

6. В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. ГКО земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты ГКО земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты ГКО земель.

11. Методические указания по ГКО земель и нормативно-технические документы разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ.

12. Споры, возникающие при ГКО, рассматриваются в судебном порядке.

13. При проведении ГКУ вновь образуемых земельных участков, а также изменений, связанных с изменением категории земель, ВРИ или уточнением площади, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов ГКО.

На протяжении ГКО необходимо пользоваться федерального стандарта оценки. К примеру, Федеральный стандарт оценки №4 определяет порядок расчета кадастровой стоимости [5]:

1. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

3. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Требования к отчету утверждены приказом Минэкономразвития 29 июля 2011 года №382. К общим требованиям относится следующее [6]:

 Отчет должен быть составлен так, чтобы его пользователь мог установить однозначное соответствие между информацией, приведенной в Отчете, и электронной копией документа, содержащего такую информацию. Также Отчет, составленный на бумажном носителе, должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан и скреплен его личной печатью.

До июня 2016 года определение кадастровой стоимости определяется в соответствии с методическими указаниями № 39, где сказано, что расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в составе видов разрешенного использования земель на основе построения статистических моделей в следующем порядке [7]:

• Определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков;

• Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• Сбор рыночной информации об объектах-аналогах;

• Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

• Расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Роснедвижимость выпустило «Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» к данным методическим указаниям. В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по ГКО земель населенных пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам. Рекомендации содержат список источников, которые содержат наиболее полную информацию рыночную информацию об объектах недвижимости [8]:

• учреждения по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним;

• комитеты по управлению имуществом;

• отделения Российского фонда федерального имущества;

• организации арбитражных управляющих;

• организации оценщиков;

• риэлторские организации;

• электронные СМИ (сайты различных агентств недвижимости);

• печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

Кроме того, многие организации оценщиков выпускают рекомендации по проведению ГКО, например, Саморегулируемая организация оценщиков «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ» выпустила рекомендации по работе с аналогами [9]:

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

б) Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

в) В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случае изменения категории земель, ВРИ или уточнения площади земельного участка утверждены Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 206 года №222. В них установлено, что определение кадастровой стоимости земельных участков производится в следующих случаях: образование нового земельного участка; изменение площади земельного участка; изменение ВРИ земельного участка; перевод земельного участка из одной категории в другую; включение в ГКН сведений о ранее учтенном земельном участке [10].

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади этого земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости.

Вывод: Реализация принципа платности землепользования требует от федерального законодателя установления четкой процедуры, по адекватной оценке, земель таким образом, чтобы она была «прозрачной» и понятной как для плательщиков, так и для фискальных органов, результаты таковой оценки не должны носить ни искусственно заниженный, ни завышенный характер, поскольку только в таком случае будет обеспечен баланс частных и публичных интересов.