ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Санкт-Петербургский Государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра городского хозяйства, геодезии, землеустройства и кадастров

Дисциплина: Основы научных

исследования

Курсовая работа

Особенности государственной кадастровой оценки населенных пунктов

Выполнила:

Резникова А.Д.,

группы 1-ЗК-4

Руководитель: профессор,

д-р. техн. наук

Волков В.И.

Санкт-Петербург

2017

Оглавление

Глава 1. Общие положения по государственной кадастровой оценке населенных пунктов…………………………………………………………...….2

1. Обзор литературных источников………………………………………….2

2. Законодательная база государственной кадастровой оценки…….……18

3. Анализ современного состояния государственной кадастровой оценки……………………………………………………………………….……25

Глава 1. Общие положения по государственной кадастровой оценке населенных пунктов

1. Обзор литературных источников

1. Этапы становления государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка недвижимости – комплекс нормативно – правовых решений, административных мероприятий и регламентированных процедур по определению кадастровой стоимости.

Задачки кадастровой оценки – формирование на основе кадастровой стоимости налоговую базу, что позволит государству управлять земельными ресурсами.

По мнению магистра Иваненко Д.Е. необходимость в кадастровой оценке появилась, в 1990 году, когда была принята земельная реформа, отменившая государственную монополю на земельные участки, возвратившая частную собственность. Началось формирование земельного рынка и его инфраструктуры. Стало возможно продавать, покупать, наследовать и дарить землю, получать банковский кредит под залог земельного участка [11].

Земельная реформа, принятая уже Законодательством РФ от 11 октября 1991 года, устанавливала ставки земельного налога, выражающиеся в рублях за единицу площади земельного участка. Тогда же было разработано семь международных и межгосударственных проектов по созданию налогового законодательства. В состав проектов входили пять по созданию государственной кадастровой системы, системы реформирования земельных отношений страны, в рамках которых проводились оценочные работы по определению стоимостных показателей объектов недвижимости [11].

В целях обеспечения регулирования земельных отношений в 1994 году появилось понятие «нормативная цена земли», согласно которой цена устанавливалась в размере 200-кратной ставки налога за единицу площади земельного участка. Расчет нормативной стоимости зависел от качества участка, его местоположения, потенциального дохода за срок окупаемости.

В 1999 году Российский земельный рынок взошел на новую ступень своего развития: стала проводиться кадастровая оценка земельной недвижимости, отсюда взялись новые понятия, такие как «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость». 25 августа того же года была разработана первая методика государственной кадастровой оценки, основывавшаяся на показателях рыночной информации [11].

В 2011 году с поменялась концепция налогообложения. Магистр Балтыжковой Т. И. считает, что из главных направлений совершенствования методики кадастровой оценки земель населенных пунктов является применение более точных численных методов, оценщики стали применять усовершенствованные статистические модели с учетом ценообразующих факторов. Кроме того, установилось более детализированное разделение по группам видов разрешенного использования земельных участков (17 видов разрешенного использования). Все это являлось важным шагом к переходу к системе имущественного налогообложения, с экономико-обоснованной стоимостной базой [12].

На 2011 год выделяются следующие задачи ГКО:

1. Налогообложение;

2. Первичная оценка инвестиционных проектов;

3. Оценка градостроительной значимости территории населенного пункта;

4. Определение пошлины для совершения сделок;

5. Применялась для целей ипотечного кредитования, оценки страховых рисков при страховании недвижимого имущества.

Но возникла проблема, в сборе статистических данных, причина тому непрозрачность российского рынка недвижимости: действительная информация о сделках практически недоступна для оценщика ввиду неготовности сторон (продавцов и покупателей) открыто заявлять о сумме сделки, продавец чаще завышает цену на объект недвижимости. Исходя из психологических особенностей участников сделки: продавец хочет при меньших затратах, продать недвижимость подороже, покупатель хочет минимизировать свои затраты, при такой позиции данные о результатах сделок фактически являются оптимальной информацией для определения кадастровой стоимости. В качестве основных проблем рынка также выделяются: плохо отрегулированный процесс регистрации сделок с недвижимостью и склонность участников рынка к сокрытию достоверной информации о сделках [12].

В 2013 году, вопрос исчисления достоверной кадастровой стоимости стал наиболее значимым: помимо некачественной информации, многие эксперты игнорировали индивидуальные особенности объектов, по сравнению с их аналогами: например, отсутствие в оцениваемом районе определенных коммуникаций, транспортной доступности и пр. Следствие не учета индивидуальных особенностей – повышенные налоги.

К тому же многие специалисты относили объект недвижимости не к тому виду разрешенного использования: оценщики не выезжали к объекту оценки и пользуется лишь материалами, предоставленными ему регистрационной службой (Росреестром). Например, в регистрационных документах указана неполная информация, земельный участок предназначен под строительство, а под какое именно строительство – не указано.

Совокупность этих факторов привели к завышению кадастровой стоимости над рыночной. В идеале эти значения должны быть либо одинаковы, либо кадастровая стоимость должна быть ниже. В данной ситуации, помимо кризиса 2013 годы, налоги на некоторые объекты недвижимости были сильно завышены, что привело к многочисленным судебным искам по оспариванию кадастровой стоимости.

2. Массовая кадастровая оценка

Аспирант Чупова К.Е. обращает внимание на то, что в основе кадастровой стоимости лежит рыночная стоимость:

Во-первых, используются одинаковые подходы в определении стоимости: сравнительный, доходный, затратный [13].

Во-вторых, основным общим требованием является ориентация кадастровой оценки на использование рыночной информации.

Рыночная стоимость есть расчетная величина, которая может возникнуть в процессе сделки между заинтересованными сторонами (продавцом и покупателем), без принуждения и готовыми к совершению сделки после проведения анализа рынка, позволяющего установить средний уровень ценности объекта сделки и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене. Стоимость корректируется самим рынком, например, в процессе исследования посредством маркетинговых исследований исключаются из рассмотрения ценообразующие факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Исходя из психологических особенностей участников сделки: продавец хочет при меньших затратах, продать недвижимость подороже, покупатель хочет минимизировать свои затраты, при такой позиции данные о результатах сделок фактически являются оптимальной информацией для определения кадастровой стоимости [13].

Старший преподаватель Чернышихиной И.И опубликовала труд, где рассматривается ГКО, с позиции ее массовости. В отличии от рыночной оценки – кадастровая является массовой оценкой, и главная ее задача выполнять не частные, а общественные интересы. В работе представлен сравнительный анализ массовой и индивидуальной оценок [14]:

1. Объектом массовой оценки является совокупность объектов недвижимости, а не каждый объект в отдельности. Они группируются по определенному критерию схожих качеств [14].

2. Массовая оценка проходит множество стандартизированных процедур. К тому же методы статистической обработки информации играют очень важную роль: используются лишь значимые ценообразующие факторы; на основе статистики можно выработать эквивалентную стоимость, и закономерности ее варьирования.

Иными словами, в индивидуальной оценке эксперты ориентированы на моделирование оценочной ситуации (эксперт должен обнаружить, в сложившихся городских условиях, характеристики объекта, понять их значимость по отношению друг к другу), в массовой - на моделирование определения стоимости, а именно создается методическая основа по процедуре проведения кадастровой оценки с учетом особенностей нашей страны. Поэтому массовая оценка считается объективной, так как при ее реализации используются строгие установленные процедуры и статистические критерии. При индивидуальной оценке, эксперт может корректировать цену в пользу интереса собственника [14].

3. Существенную разницу можно пронаблюдать в контроле за соблюдением качества той и другой оценки: при индивидуальной, эксперт согласует результаты трех методов оценки, проверяя при этом приблизительное соответствие результатов, и в заключение, принимает окончательной решение. При массовой – оценщик имеет дело с огромным массивом информации, применят метод статистического анализа, следовательно, и проверяет только статистическими методами: значительная часть оценочных показателей должна не превышать заданного диапазона среднего отклонения от реальных цен продаж (в отношении отдельного сегмента рынка). Кроме того, информация должна проверяться экспертным методом, он компенсирует некачественные исходные рыночные данные по сделкам с недвижимостью [14].

Массовая оценка – общественная необходимость: государству необходимо собирать налоги, а граждане должны быть уверены в их справедливости и обоснованности. Необходимость возникает в постоянном мониторинге рынка недвижимости. Важное звеном в определении кадастровой стоимости является обработка данных, именно на этом этапе выявляются факторы влияющие на образование цены, группируются все накопленные данные [14].

Доцент Пылаева А.В.  оценивает массовую оценку с позиции государственных стандартов. По федеральному стандарту "Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке". Из определений следует, что обязательным элементом массовой (кадастрвой) оценки является группировка объектов [15].

Цель классификации (группировки) - переход от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки исходя из их функционального назначения, которое и определяет различие в рыночной и кадастровой стоимости. Как правило, классификация соответствует сегментации рынка недвижимости (вид разрешенного использования). При этом каждому классу объектов соответствуют определенный метод оценки и своя ставка налога [15].

В своей монографии Безруков В.Б., Дмитриев М.Н. и Пылаева А.В. пишут, что для построения эффективной системы массовой оценки недвижимости необходимо руководствоваться многими принципами, в числе которых в качестве основных принципов предлагается использовать принципы налогообложения (налог должен быть справедливым, фиксированным и пр.), принцип системности (целостность, структуризация, множественность математических моделей) и принципы качества ( система массовой оценки недвижимости должна содержать стандарты функционирования своих элементов, механизмы контроля соответствия и управления) [16].

3. Оспаривание кадастровой оценки

Основным недостатком массовой оценки является неточность по отношению к конкретному объекту недвижимости, поэтому возникают различные имущественные споры. В статье Кузнецова И.В., Алтынникова Л.А., Минакова Е.И. говорится, что кадастровую стоимость можно корректировать (оспорить) в течении налогового периода (период времени, по истечению которого, налоговая база обновляется, проводится очередная кадастровая оценка, не реже, чем раз в пять лет). Чтобы оспорить результаты кадастровой оценки необходимо обратиться в комиссию, созданную при территориальном органе Росреестра, или в суд [17].

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости (неверное указание местоположения объекта, количества этажей и.т.п.)

2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В ходе судебных разбирательств устанавливается рыночная стоимость объекта недвижимости, на основании чего орган государственной регистрации заносит эту информацию в государственный реестр недвижимости, то есть кадастровая стоимость объекта становится равной рыночной. Такую процедуру обычно называют уменьшением кадастровой стоимости [17].

Доцент Короткова М.В. говорит, что большую проблему для заявителя представляют расходы по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости: для подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости необходимо предоставить отчет оценщика и заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО). При этом последнее может обойтись значительно дороже, нежели сама оценка имущества. К сожалению, возмещение расходов, которые были понесены инициатором в ходе процесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, на данный момент не регламентировано [18].

Магистр Галимова Л. И. акцентирует на том, что избежать большое количество споров можно при соблюдении следующих условий:

• Методики государственной кадастровой оценки должны отвечать требованиям законодательства РФ, Федеральных стандартов оценки, а также позволяли простому обывателю понять технологический процесс выполнения работ [19];

• Оценщик, выполняющий работы, по кадастровой оценке, должен быть полностью независим и защищен законодательством от лоббирующих интересов субъектов РФ [19].

Доцент Лобанова Е.Л. отмечает: необходимо иметь в виду, что кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость: она всегда должна быть ниже рыночной стоимости, так как при ее определении не учитывается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Когда речь идет о недвижимости, в том числе о дорогих объектах, суммы экономии на налогах и других платежах, зависящих от кадастровой стоимости, становятся значительными для бюджета организации и гражданина [20].

Методологическая ошибка при оспаривании, как указывают эксперты, в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой (кадастровой) оценки, оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. При применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты [20].

Рыночная стоимость, установленная в результате оспаривания кадастровой стоимости, применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании, но не раньше даты внесения первоначальной кадастровой оценки, результаты которой оспаривались [20].

4. Подходы в определении кадастровой стоимости

Массовая кадастровая оценка основана на использовании статистического подход, он рассмотрен в диссертации Каминского А.В. Автор анализирует основные этапы этого подхода.

В Задачи оценщика входят: сбор и анализ информации о рынке объектов оценки, обоснование выбора оценочной модели, определение ценообразующих факторов объектов оценки, построение модели оценки и анализ ее качества, и расчет удельного показателя кадастровой стоимости [21].

Анализ рынка подразумевает анализ сегментов (групп) рынка недвижимости, в населенных пунктах сегментация осуществляется по видам разрешенного использования [21].

Ставится цель формирования не только регионального уровня цен, но и для каждого разрешенного вида использования, в том числе в разрезе отдельных территорий (муниципальных образований) субъекта РФ, но и выявление факторов, оказывающих влияние на рыночные цены [21].

Ковалева А.М. и Дворядкин К.С. указывают: для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках:

1. Процентные корректировки. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий [22].

2. Денежные корректировки: 1) Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта; 2) Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках [22].

Доцент Лепихина О.Ю. рассматривает случаи, когда нет возможности получить исходную информацию о сделках недвижимостью в достаточном объеме. Тогда расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель ведется по имеющемуся количеству сделок по результатам анкетирования экспертов: рассчитываются весовые оценочные показателей, их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице [23].

В диссертации Галимовой Л.И. рассматриваются также затратный и доходный методы, но так как они нуждаются в более подробной и точной рыночной информации, данные методы считаются индивидуальными, их задача заключается реализуется в оспаривании кадастровой стоимости [24].

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Данный подход применяется редко, так как доходы распределены во времени и могут существенно изменяться.

Затратный основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа этого объекта. Именно в этом подходе оценивается земельный участок и его улучшение как единое целое. Для свободных земельных участков затратный не используется [24].

5. Ценообразующие факторы

Генеральный директор компании Valrus Ltd Карцев П.В. оценивает методику определения кадастровой оценки стоимости 2016 года, говоря о важности учитывать фактический использование объекта недвижимости. Раньше при кадастровой оценки анализировалось наиболее эффективное использование недвижимости [25].

Карцев П.В. приводит ситуацию: земельный участок, в рамках планирования территории, определен под многоэтажное жилое строительство (данные сведенья занесены в ГКН), но на дату проведения ГКО, на данном участке находится не снесенный индивидуальный жилой дом, к тому же он не снят с кадастрового учета [25].

Несмотря на то, что территория определена под многоэтажное строительство, фактическое использование дома – ИЖС, это говорит о двух разных налогах. Поэтому стоимость дома должна определяться с учетом предполагаемого оставшегося срока полезного использования до момента его сноса [25].

Аспирантка Лапшина А.С. критикует старую методику подбора факторов. Были выполнены расчеты на основании которых не удалось выявить факторы, которые оказывали бы на стоимость объектов жилой недвижимости существенное влияние и которые мы могли бы выделить в качестве ценообразующих [26].

Во-первых, понятие «центра» города можно определить, как условное. Сейчас городские районы инфраструктурно обеспечены и самодостаточны: в них хорошо развито транспортное сообщение, имеются поликлиники, детские сады и школы, торговые центры, места развлечений и отдыха (парки, кинотеатры, рестораны). Многие люди предпочитают найти работу в районе своего проживания или в месте, куда комфортно и быстро можно будет доехать. Поэтому сегодня несущественно, в каком районе города находится недвижимость [26].

Во-вторых, актуальными остаются основные проблемы центра: экологические факторы (большая загазованность), транспортные проблемы (пробки, недостаток парковочных мест). Это приводит к заключению, что район не является важным фактором, оказывающим значительное влияние на величину стоимости недвижимости, что способствует выравниванию цен [26].

Аспирант Каминский А.В. также считает, что современная методика может решить проблему с многочисленными исками об изменении кадастровой стоимости, так как при оценке недвижимости учитываются важные факторы, не касающиеся самого объекта недвижимости, но влияющие на его стоимость [21]:

1. Экономические факторы - определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики, например: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность населения, наличие источников финансирования, ставка издержки, связанные с оформлением продаж (затраты на освоение или производство строительных работ, затраты на финансирование и налогообложение) [21].

2) Социальные факторы - основаны на потребности людей в приобретении земли и в общении с окружающими, например, в нашей стране существует тенденция "группироваться" вокруг городских центров. К социальным факторам относится возрастная структуры, уровень образования населения, криминогенность, чувства собственности [21].

3) Юридические, административные и политические факторы, например, качество услуг, предоставляемых местной администрацией (дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб), льготы, выделяемые для стимулирования эффективного землепользования и т.п [21].

4) Факторы, связанные с окружающей средой либо с местоположением: размер земельного участка, топография, местоположение, описывающее объект недвижимости с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п [21].

В 2016 году вышел сборник тезисов докладов международной конференции молодых ученых-экономистов, где в докладе Иевлевой А. Ю. наглядно показано, как от факторы влияют на налогообложение.

Рассмотрим ситуацию: в центре города может располагается как жилье эконом класса, так и дорогое жилье. Налог на оба объекта исчисляется одинаково, следовательно, при увеличении налога в несколько раз пострадают владельцы более дешевого жилья. Поэтому с 2016 года Правительство стало учитывать доход населения, установив при этом различную налоговую нагрузку с учетом налогового вычета и площади объекта, при этом сохраняются налоговые льготы, но меняется порядок их использования. Это говорит о необходимости качественной кадастровой оценки, учетом всех необходимых факторов, как физических факторов объекта, так и социальных, иначе некоторая часть общества останется социально незащищенной [27].

6. Оценочное зонирование

Итогом государственной кадастровой оценки является оценочное зонирование, в своей книге его описывает Ванданимаева О.М.:

Именно на этапе формирования оценочных зон, с указанием удельного показателя кадастровой стоимости недвижимости по конкретному виду использования, решается ряд задач государственной кадастровой оценки [28]:

1. Создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

2. Формируется налоговая база;

3. Уточняются схемы территориально-экономического зонирования;

4. Устанавливаются ставки арендной платы за муниципальные земли;

5. Определяется стартовая цена продажи прав собственности или долгосрочной аренды на торгах;

6. Определяется цена компенсационных выплат при изъятии земельного участка для муниципальных нужд;

7. Обоснование рациональных и перспективных направлений городской застройки;

8. Информирования органов муниципальной власти;

9. Информирование граждан;

10. Создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Как показал отечественный опыт: количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта, при условии, что в городе устойчивый рынок недвижимости [28]. 

Профессор Митин Н.А. В своем препринте излагает, что технология информационно-аналитического обеспечения оценки обеспечивает получение сопоставимых результатов оценки вне зависимости от личных предпочтений оценщиков. Этот результат достижим при соблюдении следующих пунктов [29]:

• Наличие актуальных карт ценового зонирования для различных видов разрешенного использования;

• Наличие рекомендаций о величине корректировок в сравнительном подходе;

• Создание верифицированной базы данных об объектах аналогах;

• Ведение постоянного мониторинга рынка недвижимости, своевременное обновление карт ценового зонирования и верифицированных баз данных.

Наличие единого информационного пространства значительно упрощает работу с большими объемами информации и с большим количеством участников процесса оценки [29].

7. Основные проблемы кадастровой оценки

Профессор Гореликов В.Г. и доцент Лепихина О.Ю. основными проблемами ГКО считают:

• Отсутствие в ЕГРН показателей о ряде сделок с объектами недвижимости, этой информации может быть достаточно, но для этого необходимо исправить, норму, позволяющую данную цену не указывать.

• Обмен информацией о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на уровне административных образований [30].

• Несоответствие информации о ценах на объекты недвижимости, определенной в договорах купли-продажи, реальным рыночным цена, из-за желания продавца уйти от уплаты подоходного налога [30].

• Низкая степень прозрачности рынка недвижимости в России (почти 50 % сделок являются засекреченными) [30].

Оценщик Кривозубов С.П. предложил решение некоторых проблем: постоянный мониторинг и непрерывный анализ рынка недвижимости позволят проводить кадастровую оценку не по единой команде «сверху», а по мере необходимости и реального изменения рыночной ситуации на местах. В различных регионах развитие рынка недвижимости идет разными темпами (впрочем, как и различные сегменты рынка изменяются разными темпами). Если кадастровая оценка будет выполняться не по чьей-либо команде, а на основе анализа темпов роста или падения стоимости недвижимости в конкретном регионе, то налицо будет реальная экономия государственных средств. Сформированная база данных позволит сократить расходы на сбор информации, ее предварительную обработку, анализ ценообразующих факторов, геоинформационную привязку объектов-аналогов и на многое другое. Такие работы составляют до 90 % от всех временных затрат и денежных средств [31].

В научной статье Тихонова К.В., Шилякин В.И. и Вардересян Т.А. указывают на проблему некомпетентных оценщиков: в изменении кадастровой стоимости могут быть заинтересованы не только землепользователи, желающие минимизировать ее величину, но и муниципалитеты, которые заинтересованы в увеличении налоговой базы. Другая проблема, по мнению авторов, заключена в отсутствии квалифицированных и опытных оценщиков, которые имеют опыт оценки различных видов имущества [32].

Оценщик Шогин В.А. считает, что ключевая проблема кадастровой оценки – двойное налогообложение в России. Необходимым является переход от раздельного налогообложения земельных участков и объектов капитального строительства к налогообложению единых объектов недвижимости: объект капитального строительства плюс земельный участок. В данный момент рыночная стоимость объектов капитального строительства опосредованно включает и стоимость прав на земельный участок. При кадастровой стоимости объектов капитального строительства стоимость земельного участка не вычитается, что приводит к завышению налоговой базы [33].

Старший преподаватель Граф Л.В. рассматривает проблему в нормативно-правовой базе: она содержит много недочетов и противоречий. Например, нет никакой нормативной базы по расчету среднего уровня кадастровой стоимости, что являлось бы объективной предпосылкой проведения ГКО, хотя то, существование этого показателя определяет в земельном законодательстве [34].

Отсутствует порядок рассмотрения органами государственной власти результатов кадастровой оценки и их утверждения относительно всех населенных пунктов Российской Федерации (города федерального значения устанавливают подведомственные законодательные акты) [34].

Проверка результатов государственной кадастровой оценки на соответствие с методическими указаниями имеет несколько решений:

1. Отчет соответствует методическим указаниям.

2. В отчете выявлены нарушения.

При принятии первого решения, Росреестр направляет отчет в орган исполнительной субъекта РФ в целях придания данному документу статуса законности, это говорит о формальности процедуры. Для целесообразности проверка отчета должна стать не полномочием, а обязанностью, что станет механизмом формирования нового опыта проведения ГКО, и возможно споров в определении кадастровой оценки стало бы меньше [34].

Доцент Пылаева А.В. в своей монографии оценивает государственную кадастровую оценку с позиции граждан, он считает, что любая методика кадастровой оценки должна быть понятна не только экспертам, но и простым гражданам. Он также отмечает, что для выполнения качественной кадастровой оценки, специалисты обязаны руководствоваться стандартами оценочной деятельности. Стандарты оценки являются основой для разработки других документов, связанных с оценкой. Они содержат в себе понятие кадастровой и рыночной стоимости, принципы оценки, способы и особенности ее проведения, требования к оформлению результатов и порядок их рецензирования [35].

Вывод: Государственная кадастровая оценка – массовая оценка по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая формирует налоговую базу. Массовая оценка имеет недостатки - может быть менее точной нежели индивидуальная, но она направленна на реализацию интересов всего общества. В основном при определении кадастровой стоимости пользуются сравнительным подходом. ГКО проводится с меньшей периодичностью, не учитывает индивидуальные особенности каждого объекта оценки, но считается более объективной, в отличие от рыночной. При проведении кадастровой оценки необходимо соблюдать стандарты оценочной деятельности.