38. Разновидности договора найма жилого помещения: сопоставление существенных признаков и источников правового регулирования.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Законодательно определено три вида договоров найма жилого помещения:

1. Договор социального найма - соглашение, которое заключается между представителями государственного или муниципального жилищного фонда и гражданином РФ.

2. Договор специализированного найма - договор, в котором объектом найма является специализированное помещение.

3. Договор коммерческого найма - соглашение, в котором Наймодатель представляется как предприниматель и жилое помещение сдается в наем для получения прибыли.

Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются

консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление

жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по

которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с

освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые

требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.

Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения. |

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение найма не возникало.

Законодательно определено три вида договоров найма жилого помещения:

Договор социального найма - соглашение, которое заключается между представителями государственного или муниципального жилищного фонда и гражданином РФ.

Договор специализированного найма - договор, в котором объектом найма является специализированное помещение.

Договор коммерческого найма - соглашение, в котором Наймодатель представляется как предприниматель и жилое помещение сдается в наем для получения прибыли.

СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный

собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное

получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда

социального использования) по договору социального найма, относятся, во_первых, признание его

нуждаемости в жилом помещении (ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во_вторых, принятие его на учет органом

местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК). Новое

жилищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а нередко — еще и длительное)

проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в

пользование государственного или муниципального жилья (тем более в условиях замены прежних

требований прописки правилами о регистрации своего пребывания, необходимой для реального

функционирования предусмотренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства)1.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных

условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой граждани_

ном своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.

При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в

жилых помещениях.

При наличии охарактеризованных выше предпосылок жилые помещения предоставляются по

договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности,

исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений. Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, должно быть,

во_первых, изолированным и, во_вторых, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 62

ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).