Лекція 14. Організація землеоціночної діяльності

14.1 Склад робіт з оцінки

Здійснення оцінки вимагає виконання комплексу робіт. їхній перелік, як правило, регламентується нормативно-правовими актами або нормами професійної діяльності оцінювачів та залежить від конкретних завдань і виду вартості, що визначається.

Згідно зі змістом цих робіт процес оцінки умовно можна поділити на три етапи: підготовчий, власне оціночний та післяоціночний.

Завдання підготовчого етапу полягає в попередньому вивченні ситуації та оформленні взаємин із замовником. Йому належить найважливіша роль у процесі оцінки. На цьому етапі мають бути встановлені та погоджені мета і завдання оцінки, визначені статус і компетентність оцінювача щодо цієї ситуації, визначений можливий конфлікт інтересів.

Під час попереднього вивчення ситуації потрібно усвідомити що саме виступає об’єктом оцінки, для чого вона виконується і як будуть використовуватися її результати. З цією метою зазвичай здійснюється натурне обстеження земельної ділянки та її поліпшень; вивчення наявних у замовника документів і матеріалів, необхідних для проведення оцінки, та їх відповідності та достатності для виконання роботи, а також виявлення всіх обставин і обмежень, пов’язаних з об’єктом оцінки й використанням її результатів.

На підставі вивчення ситуації оцінювач повинен, з одного боку, переконатися, що сформульована замовником мета і база оцінки відповідає існуючим стандартам, а з іншого, що він має достатні знання і досвід, необхідні для якісного виконання поставленого завдання.

У противному випадку він має відмовитися від проведення оцінки або зробити усе можливе (про що зобов’язаний сповістити замовника):

• для встановлення обмежуючих умов при здійсненні оцінки та використанні її результатів, якщо мета і база оцінки не відповідають стандартам;

• для професійного виконання роботи, включаючи й залучення фахівців з конкретних питань, якщо предмет оцінки виходить за межі його компетенції.

Крім того, дуже важливо виявити обставини, що можуть призвести до конфлікту інтересів, пов’язаного з наявністю у оцінювача (колись чи тепер) стосунків із зацікавленими сторонами, а також з його причетністю до угод стосовно оцінюваної власності. У такому випадку він має повідомити про це замовника та одержати його згоду на виконання роботи.

Всі істотні моменти, пов’язані з виконанням оцінки, фіксуються в завданні на проведення оцінки, зміст якого повинен свідчити про однозначне розуміння оцінювачем і замовником суті та результатів майбутньої роботи. І хоча завдання затверджується замовником, його конкретний зміст і структура визначаються за узгодженням сторін, з урахуванням специфіки та особливостей об’єкта оцінки.

В усіх випадках у завданні наводяться атрибути замовника та оцінювача; підстава для проведення оцінки; об’єкт, мета і дата оцінки; вихідний дані, склад і строки робіт, що виконуються; перелік особливих умов, пов’язаних із проведенням оцінки та використанням її результатів; форма звіту.

Слід зазначити, що завдання має не лише інструктивний характер для оцінювача, а є найважливішим аргументом при визначенні повноти та якості виконаної ним роботи.

Після складання й узгодження завдання може стати очевидною необхідність залучення інших фахівців, що разом з оцінювачем формують авторську групу. При цьому норми професійної діяльності вимагають офіційної фіксації ролі кожного учасника оцінки.

Наступним елементом підготовчого етапу є укладання договору на виконання оцінки, що є основним документом, що регулює відносини між оцінювачем і замовником.

Договір складається в письмовій формі і містить інформацію про об’єкт оцінки та вид вартості, що визначається; суму винагороди за проведення оцінки, права та обов’язки сторін, строки дії договору, порядок прийняття додаткових угод і внесення змін у завдання на оцінку, а також юридичні та фінансові реквізити оцінювача і замовника.

Умовою договору в обов’язковому порядку є вимоги з дотримання стандартів оцінки та професійних норм у частині обмежень щодо застосування результатів оцінки та їх публікації, конфіденційності інформації та встановлення фінансової відповідальності перед замовником за результати оцінки.

Оціночний етап роботи з важливих питань, що розв’язуються, поділяється на чотири під етапи: збір і аналіз даних; установлення найбільш ефективного використання земельної ділянки; обґрунтування і вибір способу оцінки; визначення вартості об’єкта оцінки і документування її результатів.

Природно, що формування обґрунтованої думки щодо вартості об’єкта оцінки вимагає всебічних знань про соціально-економічну ситуацію в регіоні, стан ринку нерухомості, характеристики земельної ділянки та особливості її місця розташування. Це зумовлює необхідність збору й аналізу різноманітної ринкової, правової, технічної, фінансової та іншої інформації, з чого, власне, і починається будь-яка оцінка.

Підготовчий етап
			Попереднє вивчення ситуації
		Складання завдання на оцінку							Складання завдання на оцінку
Оціночний етап
			Збір та аналіз вихідних даних
		Встановлення найбільш ефективного використання							Обґрунтування та вибір способу оцінки
			Збір та аналіз вихідних даних
			Складання звіту про оцінку
Після оціночний етап
		Рецензування звіту про оцінку						Затвердження результатів оцінки
			Попереднє вивчення ситуації

Послідовність виконання робіт з оцінки