Розрахунок витрат на розвиток земельної власності

Показники	Значення
Витрати на знесення будинку, розташованого на ділянці, ум. од	8 000
Вартість будівництва 1 кв. м загальної площі магазину, ум. од	250
Загальна площа магазину, кв. м	1 320
Вартість будівництва магазину, ум. од	330 000
Вартість будівництва 1 кв. м загальної площі офісів, ум. од	500
Загальна площа офісів, кв. м	2 150
Вартість будівництва офісів, ум. од	1 075 000
Сумарна вартість будівництва, ум. од.	1 405 000
Вартість проектних робіт, ум. од. (6 % вартості будівництва магазину і офісів)	84 300
Витрати на проектування та будівництво магазину та офісів, ум. од	1 489 300
Основні витрати на забудову (знесення, проектування, будівництво), ум. од.	1 497 300
Фінансування витрат на знесення, ум. од (12% витрат на 1 рік)	960
Фінансування витрат на проектування та будівництво, ум. од. (12% витрат на 1/2 роки)	89 358
Фінансування витрат на забудову (знесення, проектування та будівництво), ум. од.	90 318
Витрати на забудову з урахуванням фінансування, ум. од.	1 587 618
Прибуток забудовника, ум. од (16% вартості розвинутої земельної власності)	409 600
Загальні витрати на розвиток земельної власності, ум. од.	1 997 218

Проте, крім витрат на розвиток земельної власності, для визначення ринкової вартості землі, мають бути також враховані витрати на оплату послуг, пов’язаних з наданням в оренду та продажем забудованої земельної ділянки.

Базою обчислення для витрат на послуги агентів з найму служить річний дохід від оренди, а для витрат на брокерські та юридичні послуги — ціна продажу:

Послуги агентів з найму –	7 % доходу від оренди	24 192 ум. од.
Брокерські та юридичні послуги при продажу –	5 % ціни продажу	128 000 ум. од.
	Загалом –	152 192 ум. од.

Знаючи усі складові витрат на розвиток земельної власності, можемо визначити вартість землі як залишок між ринковою вартістю розвинутої земельної власності та цими витратами.

Розрахунок вартості землі

Складові вартості розвинутої земельної власності	Значення
	ум.од.	%%
Ринкова вартість (ціна) розвинутої земельної власності	2 560 000	100,00
Основні витрати на забудову	1 497 300	58,49
Фінансування витрат на забудову	90 318	3,53
Прибуток забудовника	409 600	16,00
Витрати, пов’язані з продажем	152 192	5,94
Ринкова вартість землі	410 590 410 600	16,04

Отже, ринкова вартість землі дорівнює 410 600 ум. од., що становить 16% вартості забудованої земельної ділянки. Таке співвідношення між вартістю землі та вартістю забудованої ділянки є типовим для районів цього ситуаційного класу, де коефіцієнт рентної цінності території становить 2,5 — 2,6.

Розглянута ситуація ґрунтувалася на припущенні, що забудовником був власник земельної ділянки. Однак, нерідко для здійснення забудови потрібно придбати нову земельну ділянку, що, безумовно, збільшить обсяг витрат забудовника на вартість землі та оплату послуг з її придбання, а отже, позначиться на його прибутку. Тому в деяких країнах, як уже зазначалося, при визначенні вартості землі враховують додаткові витрати на брокерські та юридичні послуги та фінансування її купівлі. Вони відшкодовуються за рахунок прибутку забудовника.

Для того, щоб визначити, як зміниться прибуток забудовника, скористаємося відомостями про типову для такого ситуаційного класу частку землі у вартості нещодавно збудованої нерухомості.

У нашому прикладі прибуток забудовника — власника землі складав 16% від вартості розвинутої земельної власності. Такою ж є і частка вартості землі. З огляду на те, що питома вага брокерських та юридичних послуг при купівлі дорівнює 6% ціни землі, а вартість запозичення коштів — 12% від вартості землі та послуг на її купівлю, загальні витрати, віднесені на землю, збільшаться на 3%. Тобто, частка прибутку забудовника — покупця землі в загальній вартості розвинутої земельної власності зменшиться на 3%.