3) Поквартальная разбивка и подетальная планировка

После определения зон осуществляется поквартальная разбивка селитебной зоны. Важным принципом при «нарезке» кварталов явля­ется пешеходная доступность - расстояние до центра квартала, како­вым является общеобразовательная школа, обычно не должно превы­шать 500 м. Дети, живущие в домах, расположенных в квартале, при посещениях школы или детских дошкольных учреждений не должны пересекать транспортные магистрали.

Улицы, включающие в себя и проезжую часть, по которой орга­низуется движение личного и общественного транспорта, определяют границы микрорайона. Последние принято обозначать с помощью «красной линии». Именно по красным линиям рассчитывается пло­щадь того или иного микрорайона.

Подетальная планировка осуществляется внутри микрорайонов и предполагает отведение земель под прокладку теплотрасс, газопрово­дов, бытовой и ливневой канализации, кабельного хозяйства, включая как электрические сети, так и линии связи. Внутриквартальные сети являются дополнением к магистральным сетям, обычно проложенным рядом с красными линиями микрорайонов.

Хотя Генеральный план и опирается на прогноз социально-экономического развития, однако основная цель его разработки - оп­ределение направлений пространственного развития муниципалите­та. Найденные технические решения в отношении прокладки основ­ных магистралей, кварталов, промышленных и рекреационных зон и т.д. имеют самостоятельную ценность. Можно сказать, что эффектив­ные пространственные решения будут способствовать социально-экономическому развитию - и, наоборот, неэффективные будут сни­жать выгоды локализации и тормозить развитие города. Кроме того, в соответствии с вновь принятым Градостроительным кодексом, каждое муниципальное образование обязано иметь свой Генеральный план. Если строго подходить к выполнению каждой буквы данного положе­ния, строительство в муниципалитете без Генплана невозможно. Од­нако разработка последнего требует существенных затрат. В условиях хронической дефицитности бюджетов далеко не все города с населением свыше 100 тыс. жителей могут профинансировать разработку генпланов, не говоря уже о средних и малых городах. Поэтому фор­мальное нарушение Градостроительного кодекса - один из административных ресурсов ГлавАПУ и городских властей, которые, опираясь на генплан (или его отсутствие) могут разрешить строительство, а мо­гут его и запретить.

6.2. Участники строительного процесса и его особенности

В системе капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

• инвестор - субъект, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование строительства объекта;

• заказчик - юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта на проектную мощность;

• застройщик - юридическое или физическое лицо, владеющее правами на земельный участок под застройку. Он является зем­левладельцем. В отличие от застройщика заказчик только использует земельный участок под застройку на правах аренды;

• подрядчик (генеральный подрядчик) - строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик;

• проектировщик (генеральный проектировщик) – проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказ­чиком разработку проекта объекта строительства.

Таким образом, в создании объекта участвуют несколько по су­ществу независимых организаций, преследующих разные, иногда до­вольно противоречивые цели в общем процессе. Основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в экс­плуатацию при условии минимизации капитальных вложений в наибо­лее короткие сроки с целью получения дохода от ввода в эксплуата­цию объекта в более ранние сроки. Главной целью подрядчика являет­ся максимум рентабельности работ. Эта цель может быть достигнута двумя путями: путем увеличения расценок на строительно-монтажные работы (СМР), т.е. путем удорожания строительства, или путем вне­дрения достижений технического прогресса. Наконец, проектировщик также заинтересован скорее в увеличении стоимости объекта, по­скольку стоимость проектно-сметной документации рассчитывается как фиксированный процент от общей стоимости строительства.

В технико-экономическом отношении строительство существен­но отличается от других отраслей. Это объясняется особым характе­ром продукции строительства, условиями вложения денежных средств, их освоения и возврата, методами организации и управления строи­тельным процессом, особенностями технологии строительного произ­водства. Так, строительная продукция создается на определенном зе­мельном участке и в течение всего периода строительства остается неподвижной. Строительство любого объекта начинается с создания в районе строительной площадки производственной базы строительства, которая (в зависимости от масштаба сооружаемого объекта) по своим стоимостным показателям может быть сопоставима со стоимостью строительства самого объекта. Стоимость строительного хозяйства может составлять от 15 до 25% стоимости основных сооружений.

Размещение строительной продукции на определенном земель­ном участке делает ее зависимой от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.

Большое влияние на технико-экономические показатели строи­тельной продукции оказывает фактор времени. Продолжительность строительства любого объекта исчисляется не только месяцами, но во многих случаях, особенно при строительстве крупных объектов, - го­дами. Это вызывает отвлечение капитала из оборота на длительное время и практическое его «омертвление».

Длительность технологического цикла в строительстве обусло­вила особую форму расчетов за строительную продукцию. Расчеты ведутся за условно готовую продукцию - за этапы работ, за выполне­ние конструктивных частей зданий или видов работ. Это предопреде­ляет необходимость установления цены не только в целом за объект, но и за отдельные виды и этапы работ.