Лекции № 6 строительство

6.1 Генеральный план. Регулирование городской застройки

Комфортность проживания в городе непосредственно связана с его «пространственными решениями»: планировкой улиц и развязками транспортных магистралей, наличием в пределах пешеходной доступ­ности парков, магазинов, школ, аптек, отделений почты и банков, дру­гих объектов инфраструктуры. Однако частными лицами предъявляется сначала спрос только на строи­тельство жилья. Впоследствии возникает спрос и на услуги образо­вания, почтовой связи и телекоммуникаций, других объектов инфра­структуры, однако разместить их в застроенном жилом квартале ока­зывается возможным далеко не всегда.

В связи с этим возникает потребность в административном регу­лировании процесса застройки городской территории. Органом, кото­рый отвечает за данное регулирование в городской администрации, является главное архитектурно-планировочное управление. Основой для принятия решений о выделении городской территории под строи­тельство объекта (жилого здания, школы, магазина, другого объекта) является Генеральный план развития города. В данном документе представлена долгосрочная пространственная перспектива развития города, осуществлена подетальная планировка городских территорий (привязка основных объектов новых районов города к со­ответствующим топографическим точкам).

Этапы разработки Генерального плана.

1) Социально-экономический прогноз развития города

В настоящее время многие городские администрации прибегают к «стратегическому планированию» развития своих муниципалитетов. Суть процесса — осуществляется сбор инвести­ционных намерений крупных городских предприятий, на этой основе рассчитываются потребности в местных ресурсах (воде, энергии, услу­гах очистных сооружений) и рабочей силе. То обстоятельство, что собранные данные об инвестиционных намерениях могут оказаться не­верными, не меняет дальнейшей работы над Генеральным планом.

2) Зонирование

Важ­нейшая задача - классификация земель - выделение селитеб­ных, промышленных, парковых зон; пригородной зоны, земель резерва. Таким образом, решаются принципиальные вопросы, связанные с пространственным развитием:

• Где должны находиться промышленные предприятия? Исто­рически многие крупные промышленные предприятия строились в центре города. Вокруг них возникали зоны жилой застройки, и жители ходили на работу пешком. Во многих российских городах в центре сохраняется старая одноэтажная деревянная застройка — для того, чтобы реконструировать такой центр, необходимо было предоставлять благоустроенное жильё жителям частных домов, что представляло собой объективную проблему.

Старые предприятия, не проводившие реконструкцию и модернизацию основных фондов, постепенно становились убыточными, дома вокруг них ветшали и приходили в аварийное состояние. В результате в цен­трах старых городов сохранилось много районов с деревянными дома­ми довоенной или послевоенной постройки, в то время как норматив­ный срок службы таких домов составляет немногим более двадцати лет. (Кроме того, в этих районах зачастую отсутствуют элементарные бытовые удобства, за исключением водопровода.) Таким образом, в центрах многих отечественных городов располагаются трущобы, рай­оны с ветхим и аварийным жилым фондом. Многие городские админи­страции не шли (и не идут в настоящее время) на расселение трущоб; как следствие, возникали районы новой застройки - города начинали прирастать окраинами, где размещались и новые предприятия. В ко­нечном итоге городские территории "расползались" на огромные про­странства, что приводило к необходимости строительства коммуника­ций большой протяженности и - со временем — постоянному удорожа­нию их обслуживания и ремонта.

В конечном итоге преследование краткосрочных выгод, приводит к негативным последствиям: в результате роста транспортных издержек, затрат на эксплуатацию и ремонт инже­нерных коммуникаций стоимость суммарных общественных потерь многократно превышает объем инвестиций в строительство жилья, предоставляемого семьям из трущобных районов.

• Проблема гетто - городского центра. Этот феномен получил название «эффекта баранки». Основными причинами возникновения эф­фекта баранки являлись специфические формы зонирования и взима­ния налогов. Дело в том, что имущественный налог, взимаемый со стоимости строений, и оценка земли для взимания поземельного нало­га, согласно традиционным представлениям, в центре города должны быть выше, поскольку недвижимость здесь приносит якобы всегда более высокую отдачу. Однако по мере старения зданий и упадка предприятий, расположенных в центре города, наиболее состоятельная часть горожан, выплачивающих налоги, переезжает в пригород (где зачастую образуется новая административно-территориальная едини­ца); домовладельцы, чтобы сохранить прежний уровень доходов, перепланируют квартиры, увеличивая их число и уменьшая площадь, и сдают их людям с относительно низкими доходами. Процесс продол­жается до тех пор, пока в городе не образуется трущобный перенасе­ленный центральный район с пришедшими в упадок градообразую­щими предприятиями (высокие налоги на землю способствуют «ухо­ду» индустрии из города) и организациями инфраструктуры (посколь­ку безработные и неполностью занятые предъявляют низкий платежеспособный спрос на их услуги).

• Рекреационные зоны и садовые товарищества. Ещё одной проблемой российских городов, оставшейся в наследство от советской практики землепользования, является «окружение» города садово-огородными участками. Последние предоставлялись горожанам в эпоху дефицита сельхозпродукции на городских рынках. В настоящее время часть садово-огородных участков превращается в участки с коттеджной застройкой, при этом развитие города в направ­лении таких участков практически невозможно (выкупная цена такой земли не под силу муниципальным бюджетам). Соответственно, город зачастую начинает «наступать» на рекреационные зоны, ухудшая соб­ственную экологию.