Вопрос 13. Аренда земельных участков

Правое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства. В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящена ст. 22.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды сельскохозяйственных угодий не может быть заключен на срок, превышающий 49 лет.

Договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Размер и сроки внесения арендной платы земельного участка, находящегося в частной собственности, определяются договором аренды. Арендная плата может выплачиваться как денежными средствами, так и товарами, продуктами и др.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлена особенность, связанная с передачей аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственностью. Так, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать земельный участок в субаренду, только лишь, уведомив арендодателя.

При аренде же других вещей в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на субаренду требуется согласие собственника имущества.

Земельным кодексом РФ установлен целый ряд особенностей в отношении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

– размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами и закрепляется в договоре аренды (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ);

– договор аренды земельного участка может заключатся по результатам проведения земельных торгов или без их проведения в случаях, предусмотренных в законе (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

– законом (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) установлен перечень ситуаций, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка;

– законом четко регламентированы срок заключения договора аренды земельного участка в зависимости от оснований его заключения ст. 39.8 Земельного кодекса РФ (например, на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства и др.).