Вопрос 20. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду

Помимо права собственности, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам в аренду для различных целей.

Такая передача оформляется договором аренды земельного участка. Основания для заключения договора аренды земельного участка могут быть специальными, закрепленными в законе (например, предоставление земельного участка для комплексного освоения территории возможно только на праве аренды), либо теми же, как и в случае его продажи (например, гражданам для индивидуального жилищного строительства). В последнем случае право выбора собственности или аренды земельного участка предоставлено самому заявителю, у которого, например, может не быть средств для выкупа земельного участка. Также в аренду могут предоставляться земельные участки, которые по тем или иным частным основаниям не могут быть переданы в собственность (например, расположенные в пределах береговой полосы).

Порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть заключены по результатам земельных торгов, которые как и в случае продажи земельного участка, должны быть проведены в форме аукциона.

В указанной статье также перечислены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен и без проведения аукциона (например, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации), то есть в заявительном порядке.

Кроме того, в ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса перечислены случаи, когда арендатор имеет право на повторное заключение договора аренды без проведения аукциона, в случае, если срок прежнего договора истекает. Исчерпывающий перечень оснований для продления арендных отношений также установлен.

Данное правило, установленное с 1 марта 2015 года, пришло на смену, много лет предусмотренному ст. 22 Земельного кодекса и ныне отмененного, безусловного преимущественного права аренды земельного участка для его арендатора. То есть до новых изменений в Земельный кодекс РФ арендатор земельного участка, независимо от своей личности и оснований аренды, мог реализовать свое преимущественное право на заключение нового договора аренды, и арендодатель ему отказать в этом не мог. Вступившими в силу новыми правилами права арендаторов земельных участков существенно сужены.

Теперь для арендатора установлены четкие условия, наличие которых позволяет ему требовать заключения нового договора аренды земельного участка без проведения аукциона: заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором до истечения действия прежнего договора аренды, основания для заключения договора аренды соответствуют установленным законом случаям для заявительного порядка заключения договора аренды, другие лица не должны иметь исключительные права на данный земельный участок.