4 Концептуальные подходы в оценке бизнеса

4.1 Принципы оценки

Выделяют следующие группы принципов:

1 Принципы, основанные на представлениях пользователя (потенциального собственника).

2 Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации.

3 Принципы, связанные с рыночной средой.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Рассмотрим более подробно данные принципы.

1 Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности означает, что собственность обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное использование собственности. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет другие психологические потребности.

Полезность – это способность удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, т. е. разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект, тем более, если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта, должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта собственности, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

2 Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов собственности.

К данной группе относятся: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип сбалансированности, принцип экономического разделения. Доходность бизнеса определяется комбинацией четырех групп факторов: земля и строения, оборудование и технические средства, рабочая сила, менеджмент.

Принцип вклада – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Принцип сбалансированности – максимальный доход от бизнеса можно получить при соблюдении оптимальных величии факторов производства.

Принцип экономического разделения имеет место, если права на бизнес можно разделить на два или более имущественных интереса.

3 Принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение внешней среды.

Принцип соответствия – предприятие, несоответствующее запросам рынка по параметрам доходности (эффективности) деятельности, технического и технологического оснащения производства будет оценено, как правило, ниже среднего ценового уровня.

Принцип соответствия проявляется через регрессию и прогрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость объекта оценки.

Регрессия имеет место, когда объект оценки характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Принцип спроса и предложения заключается в изменении цены бизнеса в результате взаимодействия спроса и предложения. Объект оценки имеет стоимость, если он обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако полезность не является единственным элементом стоимости. Объект оценки должен быть относительно дефицитен. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены.

Принцип конкуренции возникает в том случае, когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства. На данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходов.

Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение торгового бизнеса будет достаточно привлекательным для коммерсантов.

Принцип изменения стоимости проявляется в том, что объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Все природные и социально-экономические условия меняются и любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений.

4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех ранее рассмотренных категорий. В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых объектов существующие варианты использования сравниваются с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование оцениваемого бизнеса, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.