Определение ставки капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.
Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.
Коэффициент капитализации равен:
; 
;
где К – коэффициент капитализации; ЧОД1 – прогнозная величина чистого операционного дохода; С0 –стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ЧОД0 – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки; t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:
;
где А1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости; А0i – величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки; С0i – стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки; а1 – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости; а2 – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате; n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.
Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1-3 месяца).
При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.
Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
В работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости» показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
;
где КВРМ – корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; СР0 – средняя стоимость продаж объектов недвижимости; АР0 – средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.
Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в Таблице 40.