Тема 6. Инвестиционные обязательства в строительстве

Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ. Понятие и элементы договора. Источники правового регулирования. Предмет договора. Изыскательские работы. Техническая документация. Цена договора. Стороны договора. Содержание договора.

Договор строительного подряда. Понятие и элементы договора. Особенности правового регулирования. Характеристика договора. Предмет договора. Стороны договора. Цена договора. Срок договора. Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда. Тендерная документация. Содержание договора. Особенности содержания договора строительного подряда.

Долевое участие граждан в строительстве. Понятие договора. Существенные условия. Предмет договора. Понятие объекта долевого строительства. Стороны договора. Гарантии прав физических лиц-дольщиков. Гарантии качества товара. Штрафные неустойки. Прозрачность сведений о застройщике и застройке. Государственная регистрации договора. Условия привлечения средств. Проектная декларация.

Долевое участие организаций в строительстве. Виды договоров, заключаемых в сфере участие организаций в долевом строительстве. Особенности правового регулирования.

Методические указания

Цели изучения данной темы: сформировать устойчивую систему юридических знаний о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, договоре строительного подряда, долевом участии граждан и организаций в строительстве; уяснить понятие изыскательских работ, технической документации, тендерной документации, проектной декларации; гарантии прав физических лиц-дольщиков.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результаты (п. 1 ст. 758 ГК). Правовое регулирование договорных отношений данного вида осуществляется как общими положениями о подряде, так и специальными нормами, сосредоточенными в § 4 главы 37 ГК. Наряду с ГК на отношения, связанные с выполнением проектных и изыскательских работ, распространяются нормы Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона «Об иностранных инвестициях», Градостроительного кодекса РФ и некоторых других правовых актов. Кроме того, в этой области действует большое количество нормативно-технических правил. При изучении вопросов о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ необходимо обратиться к рекомендованной учебной литературе, а также к вышеперечисленным нормативным актам.

Договоры строительного подряда заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором строк построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст.740 ГК РФ). С точки зрения инвестиционного процесса постройка объекта – завершающая стадия вложения средств, после чего он вводится в эксплуатацию. Специфика правового регулирования отношений в рассматриваемой области определяется основными особенностями капитального строительства как деятельности, направленной на создание новых и реконструкцию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Основное место в системе действующего законодательства о капитальном строительстве составляют правила, закрепленные главой 37 ГК «Подряд», а также специальные нормы § 3 главы 37 ГК, регулирующей строительный подряд.

Помимо ГК к источникам правового регулирования отношений в области капитального строительства относятся Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «Об иностранных инвестициях», Градостроительный кодекс РФ и другие нормативные правовые акты, включая подзаконные акты. Наряду с подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в рассматриваемой области действует немало актов, принятых субъектами РФ. Особенностью действующего законодательства о капитальном строительстве является вхождение в него большого массива нормативно-технических норм, т. е. правил, регламентирующих технические процессы проектирования и ведения строительно-монтажных работ, содержащих требования к используемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям и т. п. Указанные правила содержатся в так называемых Строительных нормах и правилах (СНиПах), стандартах и технических условиях, различных инструкциях и положениях, принимаемых уполномоченны­ми государственными органами. При изучении вопроса о строительном подряде необходимо обратиться к рекомендуемой учебной литературе и перечисленным нормативным актам.

Долевое участие граждан в строительстве регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который вступил в силу с 1 апреля 2005 года и применяется к тем отношениям, по которым разрешение на строительство были получены после указанной даты (п. 2 ст. 27). Договор участия в долевом строительстве – договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ст.4). При изучении вопросов о долевом участии граждан в строительстве необходимо обратиться к рекомендованным теоретическим источникам, нормативным актам, в частности к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Закону РФ «О защите прав потребителей»; а также к судебной практике, в частности к Обобщению практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 года).

При рассмотрении вопросов о долевом участии в строительстве организаций необходимо обратиться к рекомендованным теоретическим источникам, а также к судебной практике, в частности, к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве», Обобщению практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 года).