5. Договір найму житла

Договір найму житла – це договір, за яким одна сторона – власник житла (наймодавець) – передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний термін за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК України).

Юридична характеристика договору:

• двосторонній;

• відплатний;

• консенсуальний або реальний;

• каузальний – оскільки обов'язковою його умовою є мета – житло передають наймачеві лише для проживання в ньому.

Сторонами в договорі найму житла є наймодавець і наймач.

У договорі повинні бути зазначені особи, які проживатимуть разом із наймачем. Вони набувають рівних із наймачем прав і обов'язків щодо користування житлом. Наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити в житло інших осіб для постійного проживання в ньому.

Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання в помешканні іншій особі (особам) без стягнення плати за користування житлом (тимчасові мешканці).

Форма договору – проста письмова (ст. 811 ЦК України). Право користування нерухомим майном терміном більше як один рік підлягає обов 'язковій державній реєстрації.

Істотними умовами договору найму житла є предмет, ціна і термін.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок чи його частина.

Розмір плати за користування житлом установлюється в договорі найму житла. Якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, то плата, визначена в договорі, не може його перевищувати.

Наймач вносить плату за користування житлом у термін, установлений договором найму. Якщо термін внесення плати за користування житлом не встановлений договором, то наймач вносить її щомісяця.

Термін договору найму житла. Він укладається на термін, установлений договором. Якщо в ньому термін не встановлено, то договір вважається укладеним на п 'ять років. Договір найму житла в будинках державного та громадського фонду має безстроковий характер.

Договір найму житла може бути укладений на термін до одного року (короткостроковий найм). Він має певні особливості, а саме:

• у договорі не зазначаються особи, які постійно проживають із наймачем;

• наймач не має права дозволити проживання тимчасовим мешканцям;

• наймач не має права укладати договір піднайму;

• наймач не має права провадити заміну наймача в такому договорі;

• у наймача немає переважного права укладати договір найму на но­вий термін, а також права на придбання житла в разі його продажу.

Переважні права наймача житла:

• переважне право на укладання договору найму житла на новий термін – у разі закінчення терміну договору. Не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору, наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих чи інших умовах або попе­редити його про відмову від укладання договору на новий термін. Якщо наймодавець не попередив наймача, а той не звільнив помешкання, то договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий термін;

• переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору найму житла, у разі його продажу.

Розірвання договору найму житла

Наймач має право відмовитися від договору найму житла в таких випадках:

1. за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці;

2. якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця, якщо:

1. наймач не вніс плату за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі – не вніс плату більше двох разів;

2. сталося руйнування чи псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та обов'язковій державній реєстрації в порядку, визначеному законом (ст. 811 ЦК України).