5. Договір найму (оренди)

Договір найму (оренди) – це договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний термін.

Предметом договору може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та зберігає свою первісну форму при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права. Закон може встановлювати види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Юридична характеристика договору:

• двосторонній;

• консенсуальний;

• відплатний.

Сторонами договору можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, які є власниками майна, або уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи.

До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Договір найму укладається на термін, установлений у самому договорі. Це дає сторонам можливість укладати його на будь-який термін, який вони визначать. Водночас передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) терміни договору деяких видів майна, зокрема, найму земельної ділянки.

Якщо термін найму не встановлений, то договір вважається укладеним на невизначений термін. Кожна зі сторін договору, укладеного на невизначений термін, може відмовитися від нього в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший термін для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений термін.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця упродовж одного місяця він вважається поновленим на термін, який раніше був ним установлений. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їх розсуд із попередженням одна іншій в терміни, передбачені законом.

У ЦК України міститься положення, яке передбачає, що передавання наймачем речі в користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тож піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного в договорі найму. Термін договору піднайму не може перевищувати терміну дого­вору найму. Припинення його спричиняє припинення договору піднайму.

За користування майном із наймача стягується плата, розмір якої встановлюється договором найму (оренди) або законом. Якщо розмір плати не встановлений договором, то він визначається, зважаючи на споживчу якість речі й інші обставини, що мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошовій або натуральній формі. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд або зміна (індексація) розміру плати за користування майном. Вона вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Порядок розірвання договору найму (оренди):

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок його проведення був покладений на наймача.

У свою чергу, наймач має право вимагати розірвання договору, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.