Введение
Без чего нельзя представить экономику, хозяйство, культуру человечества? Без зданий и сооружений!
Именно поэтому в современном мире так важна оценка недвижимости. Без неё нельзя продать или купить жилье для себя и своей семьи, очень непросто вести свое дело под открытым небом. Оценка недвижимости полна сюрпризов и открывается тем, кто приложит много усилий.
В соответствии с учебным планом, группы студентов ЗИОД-301 и ЗИОД-302 «Уральского колледжа строительства, архитектуры и предпринимательства» (УКСАП) получили задание на производственную практику по специальности «оценка недвижимого имущества». В установленные сроки студенты должны пройти практику и составить отчет. Место прохождения практики студенты выбирают самостоятельно.
Мною, Шутовым Игорем, в качестве места прохождения практики было выбрано ООО «Эксперт», расположенное в городе Сухой Лог.
Эта организация существует на рынке оценки с 1 декабря 2002 года. Компания занимается оценкой любых видов объектов, в том числе и объектов недвижимости и оказывает посреднические услуги при оценке имущества. В штате компании числится всего 17 человек, но коллектив сплоченный и дружный, что послужило в некоторой мере причиной выбора места практики именно ООО «Эксперт». По примерным подсчетам кол-во проведенных оценок за 2015 год составляет 870. Компания была по достоинству награждена различными грамотами и премиями от муниципальных и областных властей.
Обратившись в ООО «Эксперт» по вопросу прохождения практики, я был допущен к работе в период с 31 октября до 12 ноября 2016 года в качестве практиканта-стажера. Моим куратором и непосредственным руководителем являлся директор компании Лутков Сергей Валентинович.
Основной целью создания ООО «Эксперт» является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.
Также я получил задание на практику, а конкретно:
1. Составить примерную смету на строительство одноэтажного жилого дома в районе прохождения практики;
2. Провести сравнительный анализ продаж этого дома;
3. Сделать вывод что выгоднее – построить дом или купить.
Во время прохождения практики я изучал структуру организации, её работу, помогал в работе оценщикам, слушал сотрудников на ежедневных собраниях, учился составлять отчеты об оценке, а также занимался другими видами деятельности, о чем упомяну далее.
I. Нормативно-правовая база оценочной деятельности
1. Общие положения
Современная жизнь оценщиков в России регулируется федеральным законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки (ФСО). Согласно им:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
2. Подходы к оценке
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Сравнительный подход:
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Доходный подход:
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
Затратный подход:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
В своей практической работе я буду пользоваться сравнительным подходом, так как есть объекты аналоги, с которыми можно сравнить нужный мне объект недвижимости.