24 545 149,26 (Двадцать четыре миллиона пятьсот сорок пять тысяч сто сорок девять рублей двадцать шесть копеек), рублей с учетом ндс 18%

5 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

5. 1 Методы и основные этапы доходного подхода

Концепция определения доходного подхода изложена в стандартах оценки РФ и основана на применении совокупности методов оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. К основным методам, применяемым в рамках доходного подхода относятся:

1. Метод капитализации доходов;

2. Метод дисконтирования денежных потоков.

В данной курсовой работе применяется только метод капитализации доходов. В основе данного метода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. При использовании метода капитализации величина дохода делится на коэффициент капитализации, для пересчета дохода от эксплуатации оцениваемого имущества в его стоимость:

(1)

где С – стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

К_д – ставка капитализации.

Метод капитализации доходов наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации. Когда не удается сделать предположения в отношении стабильности доходов, используется метод дисконтирования денежных потоков, который основан на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких промежутков времени.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;

2. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) для объекта оценки;

3. Определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;

4. Определяется действительный валовый доход или эффективный валовый доход (ДВД);

5. Определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);

6. Расчет коэффициента капитализации;

7. Определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

5.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. После проведения анализа рынка открытых источников (печатные издания и интернет сайты) выбрали 3 аналога, предлагаемые в аренду в районе расположения объекта оценки и определили среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Данные по объектам аналогам представлены в таблице 6.

Таблица 6 – Описание объектов аналогов

Объекты сравнения	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
1	2	3	4
Стоимость предложения, руб	250 000,00	240 000,00	255 000,00
Общая площадь помещений, кв. м	1000	600	620
Функциональное назначение	склад	склад	склад
Вид права	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
Условия финансирования	собственность	собственность	собственность
Условия платежа	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	г. Краснодар, ул. Северная	г. Краснодар, ул. Северная	г. Краснодар, ул. Головатого
Уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее
Техническое состояние	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт
Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Подъездные пути	+	+	+
Парковка	+	+	+

Арендная ставка в доходном подходе является основной составляющей в определении рыночной стоимости, поэтому при ее определении необходимо учитывать следующие факторы:

1.Среднерыночные арендные ставки аналогичной недвижимости в рассматриваемом районе;

2. Вид права;

3.Условия финансирования;

4.Условия продажи;

5.Условия платежа;

6. Месторасположение объекта;

7.Дата предложения;

8.Уровень отделки;

9.Санитарно-техническое состояние объекта;

10. Наличие инженерных коммуникаций

11. Подъездные пути

12. Парковка

В таблице 7 представлен расчет величины арендной ставки помещений

Таблица 7 – Расчет величины арендной ставки помещений

	Характеристики объектов Оцениваемый объект									Объекты недвижимости
										Объекты аналоги
										№ 1		№ 2	№ 3
	1									2		3	4
	Стоимость предложения объекта недвижимости, руб									250 000,00		240 000,00	255 000,00
	Скидка на торг, %									-5%		-5%	-5%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
	Вид права		Собственность							собственность		собственность	собственность
	Корректировка на вид права, %									0%		0%	0%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
	Условия финансирования						Собств.			собственность		собственность	собственность
	Корректировка, %									0%		0%	0%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
	Условия продажи					Рыночные				Рыночные		Рыночные	Рыночные
	Корректировка на условия продажи, %									0%		0%	0%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
	Условия платежа									наличные		наличные	наличные
	Корректировка на условия платежа, %									0%		0%	0%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
	Дата предложения									19.11.2015		12.10.15	15.10.15
	Корректировка на дату предложения, %									0%		0%	0%
	Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00	242 250,00
Месторасположение объекта		Северные мосты ул.Северная							г. Краснодар, ул. Северная		г. Краснодар, ул. Северная		г. Краснодар, ул. Головатого
Корректировка на месторасположение, %									0%		0%		+5%
Скорректированная стоимость объекта, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Уровень отделки							хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Корректировка на уровень отделки, %									0%		0%		0%
Скорректированная стоимость объекта, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Техническое состояние				не требует ремонт					не требует		не требует		не требует
Корректировка на техническое состояние, %									0%		0%		0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Инженерные коммуникации					есть				есть		есть		есть
Корректировка на инженерные коммуникации, %									0%		0%		0%
Скорректированная стоимость объекта аренда, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Подъездные пути					есть				есть		есть		есть
Корректировка на подъездные пути, %									0%		0%		0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Парковка		есть							есть		есть		есть
Корректировка на парковку, %									0%		0%		0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									237 500,00		228 000,00		254 362,50
Общая площадь,м2								618	1000		600		620
Корректировка на площадь, %									-10%		+2%		0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб									213 750,00		232 560,00		254 362,50
Цена за 1 м аренды									213,75		387,6		410,26
Сумма корректировок, %									15%		7%		10%
Удельный вес, %									19,77 %		44,55 %		35,68 %
Средневзвешенная цена объекта аренды за 1м2/ руб									361,32
Цена ОО, руб									223 295,76

5.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки

Потенциальный валовый доход представляет собой годовой сбор арендной платы от сдачи его в аренду.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:

ПВД = рыночная арендная ставка оцениваемых помещений × 12 (2)

ПВД= 223 295,76 * 12 = 2 679 549,12 рублей

5.4 Определение потерь от недозагрузки объекта оценки

При расчетах потерь от недозагрузки следует учитывать следующие факторы:

– общая экономическая ситуация;

– перспективы развития региона;

– соотношения спроса/предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.

В курсовой работе потери от недозагрузки принимаются равными стоимости аренды за 1 месяц.

Rнедозагрузки = 223 295,76 рублей

5.5 Определение действительного валового дохода (ДВД)

Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:

ДВД= ПВД – 1/12*ПВД (3)

ДВД = 2 679 549,12 – 223 295,76 = 2 456 253,36 рублей

5.6 Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке (операционных расходов).

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято подразделить на:

– условно – постоянные расходы или издержки;

– условно – переменные или эксплуатационные расходы;

К условно постоянным расходам относятся расходы собственника, которые он несет всегда независимо от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг. В основном к ним относятся:

– налог на имущество и платежи за землю;

– налог на имущество –2,2% от стоимости замещения оцениваемого объекта на дату проведения оценки с учетом физического износа;

– величина средней ставки арендной платы за землю (100р. за 1м²).

Условно – переменные расходы зависят от степени эксплуатации, загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, к ним обычно относят:

– коммунальные платежи;

– расходы на содержание территории;

– расходы на ежегодные и текущие ремонтные работы;

– зарплата обслуживающего персонала;

– налоги на ФОТ;

– расходы по обеспечению безопасности;

– расходы на управление и т.д.

Величина данных расходов составляет величину месячного размера арендной платы.

Налог на з.у. = 22 613 337,00*0,01036= 234 274,17 руб./год

Налог на ОКС = 24 545 149,26*0,022= 539 993,28 руб./год

Условно – постоянные расходы = 774 267, 45 руб./год

Условно – переменные расходы = 223 295,76 руб./год

Расходы на замещение = 550 971,69 руб./год

Итого операционные расходы = 1 548 534 ,90 рублей