4 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанный на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам определяющим его стоимость.

Сравнительный подход наиболее приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавней сделки купли – продажи. Любое отличие условий продажи оцениваемого объекта типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе, поэтому существенно ограничение фактора применение сравнительного подхода является достоверность полученной информации. Однозначно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки, поэтому сравнению подлежат общие единицы (физические или экономические).

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных, данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом

Объекты сравнения	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
1	2	3	4
Стоимость предложения, руб	10 800 000,00	17 000 000,00	18 100 000,00
Общая площадь помещений, кв. м	350	480	500
Функциональное назначение	склад	склад	склад
Вид права	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
Условия финансирования	собственность	собственность	собственность
Условия платежа	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	г. Краснодар, Кузнечная улица, 238	г. Краснодар, улица Щорса, 55	г. Краснодар, Сидоренко, 48
Уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее
Техническое состояние	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт
Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Подъездные пути	+	+	+
Парковка	+	+	+

Корректировки:

1. Корректировка за счет разницы между ценой предложения и продажи – это корректировка зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, чем меньше активность рынка, тем больше величина данной корректировки. Данная корректировка 5 – 15%;

2. Условия финансирования – учитывается разница в условиях финансирования сделки, оплата производится наличными, перечислениями, используются наемные средства, оформление закладных, использование кредита. Данная корректировка 5 – 15%;

3. На местоположение – при сопоставлении местоположения помещений анализируется влияние таких факторов, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность, качество дорог, рекреационная ценность, расположение в квартале, близость к центру. Данная корректировка 5 – 10%;

4. На техническое состояние – учитывается необходимость проведения технических работ. Данная корректировка может составлять до 20%;

5. На наличие инженерных коммуникаций – выражается в рублях путем составления сметных расчетов;

6. На размер помещения – учитывается разница в стоимости 1кв.м. помещения в зависимости от общей площади. Чем меньше площадь помещений, тем выше его стоимость за 1кв.м. Данная корректировка до 15%.

Расчет рыночной стоимости нежилых помещений методом сравнительного анализа продаж приводится в таблице 5.

Таблица 5 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Характеристики объектов Оцениваемый объект		Объекты недвижимости
		Объекты аналоги
		№ 1	№ 2	№ 3
1		2	3	4
Стоимость предложения объекта недвижимости, руб		10 800 000,00	17 000 000,00	18 100 000,00
Скидка на торг, %		– 5%	– 5%	– 5%
Скорректированная цена продажи, руб		10 260 000,00	16 150 000,00	17 195 000,00
Вид права	Собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена,руб		10 260 000,00	16 150 000,00	17 195 000,00

Продолжение Таблица 5 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Условия финансирования			Собств.	собственность	собственность	собственность
Корректировка, %				0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб				10 260 000,00	16 150 000,00	17 195 000,00
Условия продажи	Рыночные			Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %				0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб				10 260 000,00	16 150 000,00	17 195 000,00
Условия платежа				наличные	наличные	наличные
Корректировка на условия платежа, %				0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб				10 260 000,00	16 150 000,00	17 195 000,00
Местоположение	Краснодар Северные мосты			г. Краснодар, Кузнечная улица, 238	г. Краснодар, улица Щорса, 55	г. Краснодар, Сидоренко, 48
Корректировка на месторасположение, %				+5%	+5%	+5%
Скорректированная стоимость объекта, руб				10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Дата предложения				< 3 мес	<3 мес	<3мес
Корректировка на дату предложения, %				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта, руб				10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Уровень отделки				хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на уровень отделки, %				0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб				10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Техническое состояние		не треб.		не требуется	не требуется	не требуется
Корректировка на техническое состояние, %				0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб				10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Инжинерные коммуникации				+	+	+
Корректировка на инженерные коммуникации, %				0%	0%	0%

Окончание Таблица 5 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Скорректированная цена, руб			10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Подъездные пути	есть		есть	есть	есть
Корректировка на подъездные пути, %			0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб			10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Парковка	+		+	+	+
Корректировка на парковки, %			0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб			10 773 000,00	16 957 500,00	18 954 750,00
Общая площадь, м2		618	350	480	500
Корректировка на площадь, %			+10%	+7%	+5%
Скорректированная цена, руб			11 850 300,00	18 144 525,00	19 902 487,50
Цена за 1 м			33 858,00	37 801,09	39 804,97
Сумма корректировок, %			20%	17%	15%
Удельный вес, %			28,20%	33,88%	37,92%
Средневзвешенная цена 1 м2			39 717,07
Цена ОО, руб			24 545 149,26

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Северная и ул. Коммунаров рассчитанная сравнительным подходом на дату оценки составляет: