2.3 Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенное на земельном участке площадью 0,09 га. Год постройки объекта оценки – 1991 г. В текущем состоянии объект оценки может эксплуатироваться и не требует выполнения работ по капитальному ремонту здания, но требуется косметический ремонт. Технические характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 3.

Таблица 3 – Технические характеристики оцениваемого здания

Общие сведения
1	2
Тип здания	Отдельно стоящие
Площадь застройки, кв. м	650
Общая площадь, кв. м.	617,5
Полезная площадь, кв.м.	463,1
Высота этажа, м.	5,0
Этажность здания	одноэтажное
Год постройки	1991
Хронологический возраст	24 лет
Капитальность	2
Косметический ремонт	не требуется
Наличие улучшений	наличие стоянки для а/м
Конструктивное исполнение
Фундаменты	Ленточные
Стены	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Рулонная
Полы	Цементные
Проемы оконные	Деревянные
Проемы дверные	Деревянные
Отделочные работы отделка простая	Штукатурка, окраска водными составами
Внутренние сантех- нические и эл.тех-нические устройст.	Электроосвещение

2.4 Заключение по анализу объекта оценки

По результатам анализа объекта оценки и его окружения можно утверждать, что он является экономически привлекательным и конкурентоспособным по следующим причинам: на данный момент на объекты подобного типа существует высокий спрос, характеристики объекта довлетворяют потребностям арендаторов офисных помещений схожего размера, участок имеет удобные подъездные пути и расположен вдоль магистральной улицы города.

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

- быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

- быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

- анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности, инфраструктуры района расположения;

- анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту;

- анализ конкурентной среды;

- определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка;

- разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка;

- рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон;

- определение группы потенциальных потребителей (арендаторов);

- прогноз уровня доходов (арендных ставок);

- позиционирование объекта;

- рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта;

- заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 12 ар, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.

Принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, развитие инфраструктуры, можно сделать вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его как здания офисного назначения.