2 Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности

Краснодарский край (столица – город Краснодар) находится на юге европейской части России и входит в состав Южного Федерального Округа (ЮФО). На большей части территории региона превалирует умеренно-континентальный климат, на Черноморском побережье – субтропический.

Краснодарский край на севере граничит с Ростовской областью, на востоке – со Ставропольским краем, на юго-востоке – с Карачаево-Черкессией, на юге – с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория Края омывается Черным и Азовским морями. Краснодарский край является единственным регионом России, имеющим выход к Черному морю, здесь расположены крупнейшие российские международные морские порты (Туапсинский и Новороссийский), а также основные курортные зоны страны.

Площадь региона составляет 75.6 тыс. км² (41-е место среди регионов России), численность населения по оценкам 2015 года – чуть менее 5 453 329 тыс. чел. (3-е место среди регионов России). Доля городского населения (коэффициент урбанизации) составляет 54,06 % (в среднем по России – 73.9 %). Крупнейшие города по данным на 2015 года: Краснодар – 829 677 тысяч челов., Сочи – 389 946 тыс. чел., Новороссийск – 262 250 тыс. чел.

По заявлению главы города Владимира Евланова, в бюджет Краснодара в 2010 году поступило 14 млрд. рублей. Доходная часть города увеличилась на 5,5 %, по сравнению с 2009 годом. В городе действует более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято 204 тысячи человек. В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО — 0,3 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней заработной платы — 21 742 рубля (34860рублей — по итогам 2013 года). В ноябре 2011 года Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»: «Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).Наблюдается ускорение развития промышленного сектора – 2,3%, сельского хозяйства -2,9%, всех отраслей потребительского рынка от 1% до 3,5%. Индекс промышленного производства составляет 106,4% за счет роста на 7,5% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 4,7% производства и распределения электроэнергии, газа и воды.

В строительстве объем работ возрос на 21,2% и составляет 163,7 млрд. рублей. В жилищном строительстве темпы роста составляют 106,4%. Введено в эксплуатацию 10170 зданий жилого и 62 здания нежилого назначения (14 промышленных, 27 коммерческих, 7 здравоохранения, 3 учебных, 2 сельскохозяйственных). На начало 2011 года введено 2602,4 тыс. кв. метров жилых домов. Наибольшая доля (55,7% или 1450,1 тыс. кв. метров) жилья введена индивидуальными застройщиками.

Инвестиционный рейтинг края – А++, что означает максимальный потенциал, минимальный риск. Наименьший инвестиционный риск – законодательный, наибольший – экологический. Наибольший инвестиционный потенциал – туристический.

Доля нетрудоспособного населения Края немногим превышает среднероссийский показатель и составляет на 2015 года 39.5% (по сравнению с 37.3% по России).

Главой администрации (Губернатором) Краснодарского края является Вениамин Иванович Кондратьев. Представительным органом власти является Законодательное Собрание Краснодарского края.

Краснодарский край входит в ТОП-10 крупнейших регионов России по объёму валового регионального продукта (ВРП).

На долю Края также приходится около 1.5% промышленного производства и более 7.5% сельскохозяйственного производства страны.

Основная специализация экономики края: транспортный сектор, сельское хозяйство, туризм и обрабатывающая (в частности, пищевая) промышленность. Высокий вклад в экономику в последнее время также обеспечивало инфраструктурное и жилищное строительство. Перспективы дальнейшего экономического роста поддерживаются реализацией крупных инвестиционных проектов.

Структура экономики Краснодарского края отличается высокой диверсификацией. Наибольший вклад в ВРП региона (по данным 2015 года) вносят транспорт и связь (18.7%), торговля (17.1%), сельское хозяйство (13.9%), строительство (12.0%) и обрабатывающие производства (10.3%).

Выгодное географическое положение предопределяет экономическую специализацию региона в транспортном секторе, сельском хозяйстве, пищевой промышленности и туристическо-рекреационной отрасли.

Муниципальное образование город Краснодар — административный, промышленный, деловой и культурный центр Краснодарского края.

Площадь — 84 тысячи гектаров. Расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань на расстоянии 120–150 км от Черного и Азовского морей. Разделен на четыре округа — Западный, Карасунский, Прикубанский и Центральный. В границах округов находятся 2 поселка городского типа, 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.

Краснодар — многонациональный город. В нем живут 829 677 тысяч человек: ста национальностей, из которых 90,7% — русские, 3,74% — армяне, 1,47% — украинцы, 0,87% — адыгейцы, 2,04% — другие национальности.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются полеты в 32 города России, 5 столиц СНГ, страны дальнего зарубежья.

В Краснодаре работают все виды транспорта воздушный, железнодорожный, речной, автобусный, городской электротранспорт — трамвай, троллейбус.

Современный Краснодар — крупнейший индустриальный центр Юга России.

На крупных и средних промышленных предприятиях работают около 120,5 тысяч человек или почти 30% всех занятых в экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра.

Пригородный агропромышленный комплекс представлен 22 крупными сельскохозяйственными предприятиями и более 1200 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Площадь сельскохозяйственных земель около 50 тысяч гектаров.

Краснодар — крупный культурный и образовательный центр России. На территории города расположено более 100 общеобразовательных учреждений.

Крупнейшие вузы — Кубанский государственный университет, Кубанский государственный аграрный университет, Кубанский государственный технологический университет, Кубанская государственная медицинская академия.

На сегодняшний день промышленный комплекс Краснодара практически одолел последствия кризиса. В целом поступления в бюджет города в 2011г. от деятельности промышленного сектора составили более 537 млн. рублей или 14% доходов бюджета.

Ряд строительных и риэлтерских компаний кардинально сокращаться, а в каких – то случаях и перепрофилируются. В выгодном положении оказываются фирмы, которые не используют банковские кредиты, имеют небольшой штат сотрудников и незначительную долю накладных расходов в себестоимости продукции. С июля 2010 по январь 2011 года введено в эксплуатацию 740,098 тыс.кв.м жилья, в том числе 125,295 тыс.кв.м из быстровозводимых конструкций (объемно-блочные жилые дома). Темп роста по сравнению с аналогичным периодом 2009 года составляет 165%. В начале 2011г. более 9000 семей получили ключи и въехали в свои новые квартиры.

Также положительные тенденции наблюдаются и рынке коммерческой недвижимости Краснодара. С начала года растет спрос на коммерческую недвижимость.

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты в настоящее время выставляются на продажу за 56 751 руб. за 1 кв.м. общей площади, что почти на 5,2 % дешевле уровня прежних цен. Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 71 504 руб. Год назад подобная недвижимость выставлялась на продажу на 5,2 % дороже. На втором месте – район ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 61 459 руб., что на 5,7 % дороже уровня прежних цен. Район ФМР по уровню цен на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 57 703 рублей. В диапазоне от 40 до 49 тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные: ККБ, ЗИП и 40 лет Победы - 49 174 руб./м²; КМР - 48 917 руб./ м²; ЮМР - 48 772 руб./1 м²; СМР, МХГ, СХИ - 47 294 руб./ м²; Мосты, Табачная фабрика, ШМР - 46 648 руб./ м²; ГМР, ТЭЦ - 45 023 руб./ м²; Ростовское шоссе и улица Российская - 44 155 руб./ м²; ПМР, Аэропорт - 40 270 руб./ м².; КСК-ХБК-СБС - 39 989 руб./ м²; Авиагородок, ЖМР - 39 246 руб./ м²; Пригород - 34 408 руб.

Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Статистические показатели среднего значения цены 1 кв. м общей площади нежилых помещений.

Что касается земельных участков, то в начале 2011 года цены на земельные участки по сравнению с уровнем цен предыдущего года изменились очень незначительно: непосредственно в городе среднее значение цены 1 сотки увеличилось на 0,8 %, а в пригороде, напротив, уменьшилось на 0,78 %.

Изменение цены 1 сотки земельных участков показано на рисунке 2.

Рисунок 2 – Изменение цены 1 сотки земельных участков

Тем не менее, земельные участки, расположенные в городе, по показателю среднего значения цены 1 сотки, дороже участков пригорода Краснодара более чем в 3 раза. Показатели цены 1 сотки земли представлены в таблице 1.

Таблица 1- Показатели цены 1 сотки земли

Показатели 1 сотки	По городу, руб.	По пригороду, руб.
Среднее значение	848 503	246 602
Минимальное значение	41 667	25 000
Максимальное значение	7 000 000	4 000 000
Мода	1 000 000	250 000
Медиана	600 000	207 135

Самые дорогие участки располагаются в районе Старого Центра: среднее значение цены 1 кв.м. составляет 2 220 298 руб. В диапазоне от 1,0 до 1,9 млн. за 1 сотку выставляются на продажу незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города: р-н Авроры, ЦМР, ФМРЮ, район Мостов, Ж.Д. вокзал, Кубанонабережная, 40 лет Победы, МХГ, СХИ, ЧМР, СМР, Сити-Центр, Горогороды, КСК-ХБК-СБС, Табачная фабрика, ШМР, РМЗ, ЗИП.

В остальных районах города цена за 1 сотку земли лежит в интервале от 25 тыс. руб. до 993 тыс. руб. В целом по Краснодару незастроенные земельные участки выставляются на продажу, в среднем, за 623 521 руб. за 1 сотку.

Цена 1 сотки варьируется в диапазоне от 25 000 руб. до 7 000 000 руб. в зависимости от местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и наличия центральных коммуникаций. Цена 1 сотки земельных участков в Краснодаре показана на рисунке 3.

Рисунок 3 – Цена 1 сотки земельных участков в Краснодаре.

Больше всего предложений о продаже участков сосредоточено в следующих районах Краснодара: Российская, ЦМР, ПМР, Старокорсунская, Энка, п. Жуково, Северный, Ростовское шоссе, ФМР, Индустриальный, ЧМР.

Обзор рынка складской недвижимости г. Краснодара

По мнению экспертов, Краснодарский рынок складской недвижимости находится в зачаточном состоянии. Проектов в области складской недвижимости нет, и в ближайшее время не предвидится. Все проекты крупных логистических объектов были заморожены еще в 2009 году в периода кризиса.

Складской рынок развивается вслед за бизнесом производственных и торговых компаний. Рынок не насыщен. Количество предложений качественных объектов на рынке складской недвижимости чрезвычайно ограничено.

Основные показатели рынка складской недвижимости г.Краснодара представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Основные показатели рынка складской недвижимости г. Краснодара

Основные показатели	Класс B	Класс C	Класс D
Объем складских площадей различных классов на начало 2011, тыс. кв. м	13,30	270,89	7,70
Уровень вакантных площадей, %	0%	1,2%	6,3%
Средние арендные ставки, руб. за кв. м (без НДС)	4405	2486	1300
Средние цены продажи, руб. за кв. м (без НДС)	-	24410