4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Рыночную стоимость объекта оценки (единого объекта недвижимости) затратным подходом найдем по формуле:

С_рын=С_в + С_зу (13)

где С_рын – рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, руб;

С_в – рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб;

С_зу – рыночная стоимость земельного участка, руб.

Рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 900 кв.м. по формуле (13) составляет:

С_рын= 9 343 437,90+22 613 337,00 = 31 956 774,90 рублей

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Северная – ул. Коммунаров, рассчитанная затратным подходом на дату оценки составляет:

31 956 774,90 (Тридцать один миллион девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят четыре рубля девяносто копеек) рублей, с учетом ндс 18%

7 Согласование результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства;

2.  Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов;

3.   Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

В таблице 22 определяется удельный вес по подходам

Таблица 22 – Определение удельных весов по подходам

Критерий	Подходы
	Затратный	Сравнительный	Доходный
1. Адекватность, достоверность, достаточность информации на основании которой производились расчеты	2	2	1
2. Способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя или продавца (спрос и предложение на рынке)	1	2	0
3. Действенность подхода в отношении динамики рынков финансов и инвестиций	1	2	1

Окончание таблицы 22 – Определение удельных весов по подходам

4. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфических для объекта	1	2	0
Сумма по подходам	5	8	2
Общая сумма	15
Удельный вес по подходам, %	34	53	13

При развитом рынке недвижимости самым вероятным является сравнительный подход. В результате трёх подходов получим данные, представленные в таблице 23.

Таблица 23 – Итоговые данные расчёта рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами

Подход	Стоимость по подходам, руб.	Удельный вес по подходам, %	Доля подхода в итоговой стоимости
Затратный подход	31 956 774,90	34	10 865 303,47
Сравнительный подход	24 545 149,26	53	13 008 929,11
Доходный	4 973 799,78	13	646 593,97
Итого	61 475 723,94	100	24 520 826,55

В результате, на основе выполненных расчетов, получаем рыночную стоимость объекта оценки: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Северная – ул. Коммунаров, на дату оценки составляет: