6.5.4 Определение внешнего износа

Экономическое устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращение спроса на том или иной вид продукции, сокращением предложения или ухудшения качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений или коммуникаций, а также правовыми изменениями. Внешний износ объектов оценки отсутствует.

Накопленный физический износ рассчитывается по формуле:

И_н = И_физ + И_функ + И_в (10)

где И_н – накопленный износ объекта оценки;

И_физ – физического износа объекта оценки, %;

И_функ – функциональный износ объекта оценки, %;

И_в – внешний (экономический) износ объекта оценки, %.

Таблица 20 – Расчет физического износа

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	удельный вес, %	Физический износ,%	Взвешенный износ по констр.эл-ам
1	Фундамент	16	45	7,2
2	Стены	30	50	15
3	Перегородки	7	40	2,8
4	Перекрытия	20	30	6
5	Кровля	14	25	3,5
6	Полы	4	35	1,4
7	Окна	3	30	0,90
8	Двери	5	30	1,50
9	Отделочные работы	1	60	0,6
10	Сантехника	4	25	1
Итого физический износ, %		40,9

Т.о накопленный физический составляет:

И_н = 40,9% + 0% + 0% =40,9 %

Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка по формуле:

С = С_{об. Нов.} × И_н (12)

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа представлен в таблице 21.

Таблица 21 – Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества

№ п/п	Наименование объекта оценки	Стоимость затрат на воспроизводство (замещение) нового аналогичного объекта, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Экономический износ, %	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб.
1	Офис	15 809 539,60	40,9	0	0	40,9	9 343 437,90
2	Итого	15 809 539,60	40,9	0	0	40,9	9 343 437,90