- •Реферат
- •Министерство общего и профессионального образования Кубанский Государственный Технологический Университет Кафедра Кадастра и Геоинженерии
- •Ф.И.О. Студента _________________________________________
- •Содержание
- •Введение
- •2 Анализ объекта оценки и его окружения
- •2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
- •Предложение
- •Тенденции рынка
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •24 545 149,26 (Двадцать четыре миллиона пятьсот сорок пять тысяч сто сорок девять рублей двадцать шесть копеек), рублей с учетом ндс 18%
- •5 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •5. 1 Методы и основные этапы доходного подхода
- •5.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •5.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •5.8 Определение безрискового коэффициента
- •5.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
- •5.10 Определение поправки на низкую ликвидность
- •5.11 Расчет ставки капитализации
- •5.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •4 973 799,78 (Четыре миллиона девятьсот семьдесят три тысячи семьсот девяносто девять рублей семьдесят восемь копеек),рублей с учетом ндс 18%
- •6 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •6.1 Основные этапы затратного подхода
- •6.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости
- •6.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
- •22 613 337,00 (Двадцать два миллион шестьсот тринадцать тысяч триста тридцать семь рублей, 00 копеек), рублей с учетом ндс 18%
- •6.2.2 Восстановительная стоимость строительства
- •6.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •6.4 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
- •6.5 Определение величины накопленного износа
- •6.5.1 Общие сведения
- •6.5.3 Определение функционально износа
- •6.5.4 Определение внешнего износа
- •4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
- •31 956 774,90 (Тридцать один миллион девятьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят четыре рубля девяносто копеек) рублей, с учетом ндс 18%
- •7 Согласование результатов оценки
- •24 520 826,55 (Двадцать четыре миллиона пятьсот двадцать тысяч восемьсот двадцать шесть рублей пятьдесят пять копеек),рублей с учетом ндс 18% Заключение
- •Список использованных источников
- •Приложение 1 - Аналог на Продажу Краснодар. Северные мосты. Продам склад. Продам цокольный этаж 350 кв. М 10 800 000 рублей
- •Сдаю склады 600 м. Кв
- •Участок 9 сот. (ижс)
6.5 Определение величины накопленного износа
6.5.1 Общие сведения
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкции, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщенные в четыре группы, определяющих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений:
I группа - параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность:
- прочность и устойчивость конструкций;
- влаго- и морозостойкость конструкций;
- водонепроницаемость конструкций и другое.
II группа - параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению моральную долговечность, условия жизнедеятельности:
- удельные площади и кубатура;
- температурно-влажностный режим в помещениях;
- герметичность, звукоизоляция и др.
III группа - архитектурно-художественное соответствие назначению.
IV группа - экономичность возведения и эксплуатации.
Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объектов с точки зрения изменения внешнего окружения).
Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.
Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которая может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников». Износ включает:
- физический износ, устранимый и неустранимый;
- функциональный износ, устранимый и неустранимый;
- внешний или экономический износ.
6.5.3 Определение функционально износа
Признаки функционального износа – несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружений в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения. Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- переизбытком отдельных элементов (сверхулучшений).
Устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов, а также может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям различных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». К устранимому функциональному износу можно отнести отсутствие элементов благоустройства – лифты, пожарная и охранная сигнализация, наличие избыточных элементов (перегородки, планировка помещений), разработка проектной документации в соответствии с требованиями по строительству зданий производственного назначения.
Неустранимый функциональный износ вызывается объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемого здания относительно современных стандартов строительства.
Признаком неустранимого функционально износа является экономическая целесообразность осуществления затрат на устранения этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своего назначения. Функциональный износ объектов оценки отсутствует.