6 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

6.1 Основные этапы затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Основной принцип, на который основывается затратный подход – принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма, которую нужно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем зданий и сооружений, аналогичных по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Основные этапы при затратном подходе:

- определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости;

- определение затрат на восстановление оцениваемого объекта;

- определение величины накопленного износа;

- уменьшение затрат на восстановление нового аналогичного объекта на сумму накопленного износа;

- увеличение полученной стоимости замещения на рыночную стоимость права аренды земельного участка.

6.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости

Право аренды – срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102–Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка». Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка.

Оценка производится сравнительным подходом методом сравнительных продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды на земельный участок предполагает следующую последовательность действий:

- расчет рыночной стоимости земельного участка

- определение величины коэффициента капитализации

- расчет рыночной арендной платы на земельный участок

- расчет права аренды на земельный участок

6.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, а также от характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка не может быть выше наиболее вероятных затрат на приобретение объекта аналогичной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства привлекаемых к земельным участкам для предпринимательской деятельности. Также рыночная стоимость земельного участка зависит от целевого назначения, разрешенного использования и вида права.

Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж:

1. Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам: целевое назначение, вид права, местоположение, разрешенный вариант использования.

Таблица 11 – Описание характеристик объектов аналогов

Объекты сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	2	3	4
Цена продажи или стоимость предложения, руб.	34 000 000,00	24 000 000,00	20 800 000.00
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность
Общая площадь, кв.м	1800	900	860
Местоположение	г. Краснодар, ул. Красноармейская	г. Краснодар, ул. Северная	г. Краснодар, ул. Буденного 282
Коммуникации	есть	есть	есть
Наличие построек	Нет	нет	нет

2. Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка.

Единицы сравнения – характеристики земельного участка и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи:

- стоимость предложения продажи;

- корректировка на уторговывание;

- корректировка на условие продажи;

- месторасположение;

- площадь;

- наличие инженерных коммуникаций.

3. Определение величин поправок и их внесение в исходные данные.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и его аналогами осуществляется в той мере, в какой оценивается собственность отличная от сопоставимой. В цену аналога необходимо внести поправку с тем, чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

4. Расчет стоимости земельного участка

Таблица 12 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок

Характеристики объектов Оцениваемый объект			Объекты недвижимости
			Объекты аналоги
			№ 1	№ 2	№ 3
1			2	3	4
Стоимость предложения объекта недвижимости, руб			34 000 000,00	24 000 000,00	20 800 000.00
Скидка на торг, %			-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	19 760 000,00
Вид права	Собственность		собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права, %			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	19 760 000,00
Условия финансирования		Собств.	собственность	собственность	собственность
Корректировка, %			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	19 760 000,00
Условия продажи	Рыночные		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %			0%	0%	0%

Продолжение Таблица 12 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок

Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	19 760 000,00
Условия платежа			наличные	наличные	наличные
Корректировка на условия платежа, %			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	19 760 000,00
Местоположение объекта	г.Краснодар, угол ул. Северной		г. Краснодар, ул. Красноармейская	г.Краснодар, ул. Северная	г.Краснодар, ул. Буденного
Корректировка на местоположение,%			+5%	0%	+5%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Дата предложения			2 месяца	2 месяца	2 месяца
Корректировка на дату предложения,%			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Инженерные коммуникации			есть	есть	есть
Корректировка на инженерные коммуникации,%			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Подъездные пути			есть	есть	есть
Корректировка на подъездные пути,%			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Парковка			есть	есть	есть
Корректировка на парковку,%			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Домовладение			нет	нет	нет
Корректировка на домовладение,%			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб			32 300 000,00	22 800 000,00	20 748 000,00
Общая площадь,м2		900	1600	900	860
Корректировка на площадь,%			-5%	0%	0%

Окончание Таблица 12 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок

Скорректированная стоимость ЗУ, руб	30 685 000	22 800 000,00	20 748 000,00
Скорректированная цена за 1 м2	30 685,00	25 333,33	24 125.58
Сумма корректировок,%	15%	5%	5%
Удельный вес,%	6,66	46,67	46,67
Средневзвешенное значение	25 125,93
Рыночная стоимость объекта	22 613 337,00

Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, ул. Северной - ул. Коммунаров рассчитанная методом прямого сравнения продаж на дату оценки составляет: