16. Аренда и субаренда земельного участка.

Право предоставления собственниками земельных участков в аренду этого вида недвижимости предусматривается ГК, ЗК и другими НПА. В частности, согласно положениям ст. 264 ГК земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Сдача земельного участка в аренду является актом распоряжения им, а лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе им распоряжаться постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В соответствии с нормами ГК в качестве арендодателей земельных участков могут выступать: собственники земельных участков; лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование согласно правилам ст. 270 ГК РФ; уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Согласно положениям п. 3 ст. 5 ЗК в качестве арендаторов земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды.

В общем случае земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с нормами ГК и ЗК. Исключение - изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечень которых определяется положениями п. 4 ст. 27 ЗК.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, когда:

• собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды земельного участка;

• граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здание, строение, сооружение, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки;

• аренда земельного участка прекращается по законным основаниям (ст. 46 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

- передать арендованный земельный участок в субаренду;

- передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

17. Возникновение прав на землю.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК, ЗК:

1. Акты ОГВ и ОМС. Только из этих оснований могут возникать право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения.

2. Сделки. Из этих оснований вытекают право собственности, аренда, срочное безвозмездное пользование.

3. Универсальное правопреемство (наследование, реорганизация юридических лиц).

4. Судебное решение. Судебным решением признается (опровергается) юридический факт, имевший место в прошлом, породивший, изменивший или прекративший права и обязанности соответствующего лица.

5. Приобретательная давность. При этом лицо, не являющееся собственником имущества, должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (ст.234 ГК).

В ряде случаев права на земельные участки возникают на основании совокупности юридических фактов, то есть сложного юридического состава.