28 Договор найма специализ жилого помещения заключение и расторжение

В соответствии со ст. 92 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Согласно ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются только тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ, – данное положение установлено ст. 92 ЖК РФ.

Они предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 101 ЖК РФ, в следующих случаях:

1) в любое время по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя специализированного жилого помещения – в любое время без указания на основания расторжения и в досудебном порядке;

3) по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения. То есть основанием для требования о расторжении должны быть существенные нарушения условий договора со стороны нанимателя (ст. 83 ЖК РФ). Они могут быть выражены в следующем:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использование жилого помещения не по назначению. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается при наступлении условий, установленных ст. 102 ЖК РФ:

1) в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения;

2) в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключение составляют ситуации, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Последствием расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений является обязанность нанимателей освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам