2 Жылжымайтын мүлік құндарының түрлері және жіктелуі

       

2.1 Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері

 

Құн – фундаменталды, экономикалық категория, оның тұрақты, қатаң бекітілген анықтамасы жоқ.

Құн – жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығын көрсететін шама. Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа  бөлінеді:

     А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:

• Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын  мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:

1. Нарық  көптеген сатушы мен сатып алушы қатыса алатындай бәсекеге қабілетті болуы қажет.

2. Сатушы мен сатып алушы бір – бірінен тәуелсіз болуы қажет, келісім заты туралы сенімді ақпараттары көп болуы қажет және өз қызығушылықтарын максималды өтеу үшін қызмет атқаруы тиіс. Сатушы мен сатып алушы да өзінің қажеттілігін қанағаттандыру үшін және ең жоғарғы табысты алуды көздейді.

3. Бағаланатын объектінің экспозициясының мерзімі.

Нарықтық құн ең негізгі құн түрі болып табылады.

Ликвидациялық құн – жылжымайтын мүлікті қысқа мерзімде сату қажет болған кезде төленетін баға. Ликвидациялы құн нарықтық құнға қарағанда біршама төмен болады, себебі жылжымайтын мүлік қысқа уақыт аралығында сатылуы қажет және нарыққа шығарылған мүлікпен танысу мерзімдері де қысқа болады. Көбіне ликвидациялық құн кәсіпорын банкрот болып танылғанда, сот шешімі нәтижесінде анықталады. Ликвидациялық құн кәсіпорынның баланстық құнымен теңеспеуі де мүмкін.

• Сақтандыру құны – сақтандырушының сақтанушыға сақтану жағдайы кезінде төлейтін сомасы. Сақтандыру құны сақтандыру фирмалары немес мемлекеттік органдар қолданатын әдістемелер негізінде есептеледі. Сақтандыру сомасы сақтанушы сақтандырушы фирмаға төлеген сомадан аспайды. Жойылуы немесе бұзылуы мүмкін болатын объектінің элменттерін қайта құруға кететін шығындарды ескереді.

• Жалға беру құны – жал келісімшартына сәйкес жалға алушының жалға берушіге төлейтін ақшалай сомасы. Жалға беру құны келісімшарт шарттарына сай қатаң бекітілген уақытта және қатаң бекітілген сома түрінде төленіп отырады.

• Утилизациялық құн – бағаланатын объектіні жоюға кететін шығындарды ескере отырып, объектіні салуға кеткен құрылыс материалдардың нарықтық бағасына тең болатын объектінің құны болып табылады.

Б) Пайдалану құны – жылжымайтын мүлік объектісінің әкелетін пайдалылығымен сипатталады. Пайдалану құнына келесі құн түрлері жатады:

• Инвестициялық құн – инвестордың жылжымайтын мүлік объектісіне төлейтін ең жоғарғы бағасы. Инвестор берілген инвестициялық жобадан пайдалылық, табыс пен пайда күтеді. Инвестор болашақта пайда табу мақсатымен өз капиталын жылжымайтын мүлікке  салады. Себебі, жылжымайтын мүлік өте тұрақты болып табылады. Инвестициялық құн мен нарықтық құн бірдей болуы мүмкін, егер нақты инвесторды күту берілген нарыққа тән болса.

• Баланстық құн – Тепе – теңдік құн деп те аталады, көбінесе, кәсіпорынның  бухгалтерлік балансында көрсетілетін құн болып табылады. Кәсіпорын ішіндегі барлық мүліктің нақты құнын көрсете алатын құн түрі болып табылады.

• Салық құны – жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салықтан мөлшерін анықтау үшін есептеледі. Салық құны құқықтық нормативтік акті жағдайланыа сай есептеледі. Салық құны нарықтық құн мен қайта құру шығындары негізделе алады. Салық құны нормативті әдістеме арқылы және арнайы сарапшы мамандардың көмегінсіз есептеле береді.

В) Арнайы құн түрлері – алғашқы екі топқа кірмеген құн түрлері жатады. Арнайы құн түрлеріне келесі құндар жатады:

Шектелген нарықтағы объектіні бағалау – берілген жылжымайтын мүлік объектісі ашық нарықта сатыла алмайтын болса, немесе объектіні сату үшін қосымша шығындар қажет болатын болса анықталатын құн түрі.

Қызмет ететін кәсіпорын құны – құрылған өндірістің қызмет ету нәтижелеріне сәйкес анықталатын біріңғай мүліктік кешеннің құны. Мұнда кәсіпорынның бөлек объектілеріндің құнын бағалау кезінде салым мөлшері анықталады

Қалпына келтіру құны – белгілі бір объектіге ұқсас объектіні қалпына келтіруге кеткен шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Қалпына келтіру құнын анықтағанда жиынтық тозу ескерілмейді, бұл құн түрі ағымдық бағамен есептеледі.

Қайта құру құны –  бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу қажет болғанда, құрылыс материалдарға кететін шығындарды есепке алу арқылы объектінің анықталатын құны. Бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу үшін тура сондай құрылыс материалдары, архитектуралы шешімдер қолданылады. Қайта құру құны ағымдық бағамен есептеледі.

Алмастыру құны – бірдей пайдалылық әкелетін объектілерді салуға кететін шығындарды есепке алу арқылы анықталатын құн түрі.

Толық қалпына келтіру құны - объектінің толық қалпына келтіруге  кететін шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнын есептегенде балансьық құнда бейнеленетін және активтерді пайдалануды бастау үшін  қажетті шығындарды ескеру арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнына барлыө шығындар кіреді, толығымен объектіге кеткен шығындар кіреді.

Кепілдік құны – несие беру мақсатында нарықтық құн негізінде есептелетін құн түрі.

Бастапқы құны -  мүлікті құруға немесе сатып алуға кететін нақты шығындардың құны. Бұл құн объекті қолданысқа енудің алдында есептеледі.

Құрылыс құны – жылжымайтын мүлік объектілерін салуға кететін барлық шығындарды есептеу арқылы алынатын құн түрі.

Құрылыс құнын есептеу үшін арнайы смета деген құжат құрылады.

Құрылыс сметаны есептеу негізі:

• жобалық және іскерлік құжаттар

• сметалық нормативтері  құрал – жабдықтардың немесе жиһаздардың сатылу бағасы

• мемлекеттік және жергілікті органдардың құрылыс туралы шешімдері.

Сметалық құнның элементтері:

А) құрылыс жұмыстар

Б) Монтаждық жұмыстар

В) Құрал – жабдықтарды және жиһаздарды сатып алуға немесе салуға кеткен шығындар.

Г) басқа да шығындар.

Жалпы сметаның құрамы:

1.      Құрылыс алаңын дайындау

2.      Құрылыстың негізгі объектілері

3.      Қосалқы және қызмет көрсету объекітлері

4.      Байланыс және тасымалдау объектілері

5.      Электроқуат шаруашылығының объектілері

6.      Сыртқы желі және құрылыс

7.      Құрылыс алаңын жақсарту

8.      Уақытша салынған ғимараттар

9.      Басқа да шығындар

10. Техникалық бақылау қызметтерінің жалақысы

11. Эксплуатациялық кадрларды дайындау шығындары

12. Жобалық және зерттеу жұмыстарына арналған шығындар.