1.2 Жерге сұранысты қалыптастыратын негізгі факторлар

• Экономикалық фактор, яғни жылжымайтын мүліктің орналасқан орны, экономикалық өсу қарқыны, тауарлар мен қызметтер деңгейі және ара қатынасы, ғылыми техникалық прогресс, көлік шарттары.

• Әлеуметтік және демографиялық фактор: халық құрылымы, жұмыстылық деңгейі, халық табыстары, іскерлік белсенділік деңгейі, халық тығыздығы, отбасы саны, халық миграциясы, мемлекеттік саясат пен ұйым мақсаты.

• Жер сапасы және табиғи климаттық орта – климат, жыл мезгілінің ұзақтығы, су және жылу режимі, микрорельеф, макрорельеф, экология, топырақ типтері, топырақтағы қажетті заттар қоры, топырақтың механикалық құрамы.

• Құқықтық ережелер мен өзге де сипаттамалар: құқықтық нормалардың жыл мезгілдері, құрылым деңгейі, учаскелердің формасы, учаскелердің өлшемдері, функциялық бағыты, жер санаттары, учаскелердің айналасы, учаскелердің жобасы.

Пайда болуына байланысты жылжымайтын мүлік объектілері келесі түрлерге бөлінеді:

• Адам еңбегінің қатысысыз табиғатпен құрылған

• Адам еңбегінің нәтижесі болып табылатын

• Адам еңбегі арқылы құрылған, бірақ табиғат негізімен өте тығыз байланысты және онсыз қызмет ете алмайтын.

Жылжымайтын мүлікті екі тұрғыдан қарастыруға болады: физикалық және экономикалық.

Физикалық қасиеттері арқылы тұтынушылар белгілі қажеттіліктерді қанағаттандырады. Мысал ретінде тұрғын үйді қарастыруға болады. Себебі, барлық адамдар бірінші ретте тұрғын үйді қажет етеді.

Осыған орай жылжымайтын мүліктің келесі ерекшеліктері бар:

• жермен тікелей байланысты – жылжымайтын мүлік объектісінің жермен тығыз байланысын көрсетеді, және мүлікті жерден бөліп алу мүмкін емес , ал егер мүлікті жерден алып тастаса, мүлікті одан кейін қолдану мүмкін емес болып табылады.

• тұрақтылығы

• уникалдылығы, яғни басқа объектілерге қарағанда айрықшалап тұратын ерекше белгісі

• бірқалыптығы еместігі

• пайдалылық мерзімінің ұзақтығы, себебі жылжымайтын мүлікті адамдар ұзақ уақыт бойы пайдалану мүмкіндігіне ие болады. Басқа тауарларға қарағанда жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді тауар болып табылады.

• Материалдылығы – жылжымайтын мүлік объектісі әрдайым табиғи – заттық және құндық түрде қызмет етеді. Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамаларына жылжымайтын мүліктің көлемі, түрі, топырағы, ландшафты және қоршаған ортаның басқа да әсерлері кіреді. Осы сипаттамалардың жиынтығы физикалық объектінің пайдалылығын көрсетеді және объектінің құнын көрсетеді. Бірақ пайдалылық өздігінен құнды анықтай алмайды.

Экономикалық тұрғыдан қарастырғанда жылжымайтын мүлікті ұзақ сақтау және дамыту үшін біраз қаржылық инвестициялар қажет. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны өседі, ол пайда әкелуі әбден мүмкін. Жылжымайтын мүліктің экономикалық сипаттамаларына:

• сирек кездесетіндігі

• дефициттігі

• даму мүмкіндігі

• оның нарықтық құны орн,аласу жерімен тікелей байланысты.

Спецификалық тәуелділіктері бар.

Аталған ерекшелітер жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына зор әсер етеді.

Жылжымайтын мүлікті жалпы былай жіктеуге  болады    

А ) пайдалану мақсатына қарай – тұрғындық, өндірістік, коммерциялық, ерекше мақсаттарға арналған. Бұл топтар өз ішінде тағы бір топқа бөлінеді. Яғни,

Тұрғындық – тұрғын үйлер

Өндірістік – зауыттар, фабрикалар

Коммерциялық – қонақ үйлер, сауда, кафелер,   кеңселер және т.б. тікелей табыс әкелетін объектілер жатады.

Ерекше мақсаттарға арналған – мектептер, балабақшалар және т.б.

Б) Иелену мапқсатына қарай – бизнеске арналған, инвестиция ретінде, тауарлық қорлар ретінде, ресурстарды дамыту үшін.

В) Пайдалану дайындығына қарай – қолданысқа берілген, жөндеу жұмыстар жүргізіліп жатқан, қайта құруды қажет ететін ғимараттар.

Г) Қалпына келтіру  мүмкіндігіне  қарай – қалпына келетін және қалпына келмейтін.

Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:

• Географиялық – жылжымайтын мүліктің физикалық сипаттамасын көрсетеді. Яғни, ораласуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсартуы және басқа да параметрлер.

• Экономикалық  - жылжымайтын мүлікті тиімді, материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін өнім құрал ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтер: құн және баға.

• Құқықтық концепция бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жекеменшік құқықтарының жиынтығы.

Жылжымайтын мүлікті бағалауда негізгі 4 қағида қарастырылады. Оларға:

А) Тұтынушы көзқарасымен байланысты  қағидасы – пайдалылық қағидасы, алмастыру қағидасы, күтіліс қағидасы.

Б) Жермен, ғимараттармен байланысты қағидасы – қалдықты өнімділік қағидасы, үлес қосу қағидасы, шекті өнімділік қағидасы, тепе – теңдік қағидасы, экономикалық өлшем қағидасы, экономикалық бөлу қағидасы.

В) Нарық жағдайына тәуелділік қағидасы – тәуелділік қағидасы, сәйкестік қағидасы, ұсыныс пен сұраныс қағидасы, бәсекелестік қағидасы, сыртқы әсерлер қағидасы, өзгеру қағидасы, кәсіпорынға тәуелділік қағидасы.

Г) Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісін ең тиімді және жақсы пайдаланған кезде нарықтық құнын анықтауға негізделген.

• Қаржылық түсіндіру

• Физикалық негізделу

• Заңнамаға сай келу.

Пайдалылық қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің сапасы жоғары болса, бағасы са сәйкесінше жоғары болады.

Алмастыру қағидасы – рационалды сатып алушы ашық нарықта жылжымайтын мүлік объектісіне ұқсас объектісінің бағасынан артық баға төлемейді.

Күтіліс қағидасы – Жылжымайтын мүліктің құнына болашақта күтілетін артықшылықтар әсер етеді. әрбір сатып алушы жылжымайтын мүліктен болашақта пайда табуды көздейді.

Қалдықты өнімділік қағидасы – жерден алынатын таза пайда

Үлес қосу қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын арттыратын әрбір құрамдас бөлігінің құнын бағалаумен байланысты болады.

Шекті өнімділік қағидасы – кезекпен жақсартуларды енгізуден жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Олар жылжымайтын мүлік объектісіне кеткен шығындардан артып, максималды өнімділік нүктесіне жетеді.

Тепе – теңдік қағидасы – жылжымайтын мүліктің элементтері неғұрлым бір – біріне сай болса, соғұрлым бағасы да жоғары болады.

Экономикалық өлшем қағидасы  - Жердің көлемі белгілі бір мақсатқа сай пропорционалды болуы керек.

Экономикалық бөлу қағидасы -  жылжымайтын мүлік құқығын екіге одан да көп мүліктік қызығушылыққа бөлуге болса, онда жылжымайтын мүліктің құны жоғары болады.

Сәйкестік қағидасы – Жылжымйтын мүліктің бағасы ең жоғары болады егер, жылжымайтын мүліктің қоршаған ортасы, оның инфрақұрылымы жылжымайтын мүлікке сай болып тұрса.Мысалы, жер учаскесін қолдану оның аймағына байланысты пайдаланылуы мүмкін. Бір аймақтағы жылжымайтын мүлік объектілері бір – бірне ұқсас және сай келіп тұруы қажет.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы – жылжымайтын мүліктің құнына сұраныс пен ұсыныстың пропорционалдылығы өте қатты ықпал ете алады.

Сұранысқа келесі факторлар әсерін тигізеді:

• Ақшалай табыстар

• Демографиялық факторлар

• Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан орны

• Жылжымайтын мүлік объектіснің инфрақұрылымы

• Нарықтық баға

• Ипотека несиесінің пайыздық мөлшерлемесі

• Тұтынушылардың таңдауы.

Ал, ұсынысқа әсер етуші факторлар келесідей:

• Құрылыстың өзіндік құны

• Тарифтер, мен бағалар

• Қаржылық ресурстардың қол жетімділігі

• Іскерлік белсенділік

• Түрлі тәуекелдер

• Салық тәртібі

• Тұтынушылардың күтілісі

• Нарықтық баға

• Аймақтық шектеулер

Бәсекелестік қағидасы – нарықтық құн бәсекелестердің бағасымен сәйкестендірілп қойылады.

Сыртқы әсерлер қағидасы – жылжымайтын мүлік құнына сыртқы ортаның әсерлері тиуі әбден мүмкін.

Жылжымайтын мүлік құнына әсер етуші негізгі сыртқы әсерлер:

• Экономикалық: халықтың және бизнестің табыс деңгейі, іскерлік және өндірістік белсенділік орталықтарына жақындық, қаржылық ресурстардың қол жетімділігі, жал төлемінің мөлшерінің деңгейі, құрылыс материалдары мен құрылыс – монтаждау жұмыстарының құны, комуналды қызмет тарифтері.

• Саяси: заңның жағдай мен өзгеру тенденциялары

• Әлеуметтік: халық санының өзгерісі, халықтың тығыздығы, білі деңгейі.

• Әкімшілік: салық алымдарының мөлшері мен аймақтық шектеулердің түрлері

• Экологиялық: жылжымайтын мүлік аймағының су басуға  бейім болуы, экологиялық жағдайдың нашарлауы немесе жақсаруы.

Өзгеру қағидасы – жылжымайтын мүліктіңөмірлік циклдерінің өзгерісіне тікелей байланысты болып келеді.

Өмірлік циклдің 4 түрін қарастырады:

1. Өрлеу – халықтың табысының жоғарылауы немесе жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін табыстың жоғарылауы, қаланың жоғарғы қарқынмен дамуы.

2. Тұрақтылық – теңдестік кезеңі

3. Құлдырау - әлеуметтік тұрақсыздық кезеңі, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуі, өндірістің тоқтап қалуы.

4. Жаңару – нарықтық сұраныстың жаңару және жандану кезеңі, аймақтың құрылуы және т.б.

Жылжымайтын мүліктің өмірлік циклі сияқты, мүліктік кешеннің де өмірлік циклі бар:

1. Мүліктік кешеннің құрылуы  - жылжымайтын мүлік объектілерімен жасалатын келісімдердің нәтижелерін нормативті рәсімдеу: сату – стып алу, лизинг, жалға беру, жарғылық капиталға салым.

2. Мүліктік кешеннің дамуы – жаңа құрылыс, балансқа алу.

3. Мүліктік кешеннің жойылуы – жылжымайтын мүлік кешенін кәсіпорын банкрот болып танылғанда сату.