1. Жылжымайтын мүлік туралы сипаттама

1. Жылжымайтын мүлік түсінігі

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын мүлік, үйлер) мыналар жатады: ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық көшеттер және жермен тығыз байланысқан басқа да мүліктер, яғни олардың тағайындалуына мөлшері жоқ зиянсыз ауысуы мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толық жылжитын заттарды да қосады (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыш объектілері). Бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын жылжымайтын объектілер үшін арналып бекітілген арнайы құқықтық режимді белгілеу тиімділігімен байланысты.

Жылжымайтын мүлікке көптеген анықтамалар берілген. Солардың ішінде:

Жылжымайтын мүлік – жерден және жер үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстан тұратын кез келген  мүлік.

Жылжымайтын мүлік – нақты жер меншігі, сонымен қатар барлық материалды меншік.

Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлік жермен тығыз байланысты болып келеді және бұл әділетті құбылыс болып табылады.

Басқа елдерде сияқты Қазақстанда жеке тұлғаларға  тауарлар сатып алуға, сатуға, мүлікті жалға беруге немесе тапсыруға, не болмаса оны басқа азаматтың немесе кәсіпорынның иеленуіне немесе пайдалануына, яғни өз меншігін еркін басқару құқығы заңды түрде кепілдендірілген (ҚР АК 10б.). Алайда, жылжымалы мүлік жеке меншігі қоғамдық мүдделерге қарама-қарсы тұрған кезде, ол жеке меншік құқығының юрисдикциясына жатпайды.

Әрбір жылжымайтын мүлік объектісі және оның барлығын қоса алғанда, оларды жылжымалы заттардан айыруға мүмкіндік беретін маңызды (түпкі) белгілері, және объектілердің ерекшеліктерін біртекті топтар бойынша сипаттайтын түрлілік белгілері болады.  Жылжымайтын мүліктің негізгі іргелі қасиеттері – олардың қозғалмайтындығы, материалдылығы немесе тұтынылмауы. Осыларға оның қалған түпкі және түрлілік белгілері негізделеді.

Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері және сонымен байланысты барлық жылжымайтын, қозғалысқа енбейтін учаскелер  мен ғимараттар жиынтығы.

Алғаш рет жылжымайтын мүлік түсінігі Рим құқығында пайда болып, қолданысқа енгізілді.

Жылжымайтын мүлікке – жер учаскелері, су объектілері, пайдалы қазбалар, орман қорлары,, құрылыс объектілері және т.б.  жермен байланысты объектілер жатады. Заң бойынша жылжымайтын мүлікке басқа да мүліктерді жатқызуға болады. Мысалы, жалпы мүліктік кешен ретінде танылатын кәсіпорын да жылжымайтын мүлікке жатады.

Жалпы кәсіпорын немесе оның бір бөлігі заттық құқықтық өзгерісіне және жойылуына  немесе қайта құрылуына байланысты сатып алу – сату, жалға беру және басқа да келісімшарттың объектісі бола алады. Кәсіпорын сонымен қатар мұрагерлікке берілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлік түсінігі үш элементтен тұрады:

А) атауы, объектілерге бекітілген белгі, негізінде - бұл жылжымайтын мүлік.

Б) мазмұны, айрықша белгілердің жиынтығы

В) көлемі, берілген категориядағы көптеген заттар.

Жылжымайтын мүліктің негізгі ерекшеліктері:

• Жылжымайтын мүлік нарығының локальді мінездемелері ( орналасу орнына байланысты мүмкін болатын келісімдер санының қысқаруы)

• Жер учаскелерінің барлығының ерекшеліктерінің болуы ( бағалардың әр түрлі болуына әкеліп соқтырады.

• Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік нарығының төменгі ликвидтілігі ( келісімшарттар құруда заңдылық институттарын қатычтырудың қажеттілігі).

• Жоғарғы бағалар мен тұтынушылардың қаржылық мүмкіншіліктерінің сәйкес келмеуі салдарынан сатып алушылардың көбісі несие алуға мәжбүр болып отыр ( сатып алушылар мен сатушылардың нақты ақпаратқа ие бола алмауы).

Жылжымайтын мүліктің экономикалық мінездемесіне жатады:

• Жылжымайтын мүліктің сиректілігі ( бірдей жылжымайтын мүлік объектілері  мүлдем болуы мүмкін емес)

• Жер және ғимараттардың құны ( мысалы зиян келтіретін өндірістің салынуы)

• Территориялық ерекшеліктері ( территориялық қалаулардың өзгерісі физикалық өзгеріске әкелмей – ақ , жылжымайтын мүліктің құнын жоғарлата алады)

• Мақсатты белгілеу ( көбіне күрделі қаражатсыз өзгеріске әкелмейді)

Бұрынғы уақыттарда қозғалатын және жылжитын мүлік қатарына жатқан мүлік, қазіргі кезде жылжымайтын мүлікке жатқызылуы мүмкін, өйткені берілген мүлік жылжымайтын мүліктің бір бөлігіне айналады.

Жылжымайтын мүлік 3 негізгі типке бөлінеді:

• Жер

• Тұрғын үй

• Тұрғындық емес ғимараттар мен кеңселер.

Қолданылатын нысанына байланысты жылжымайтын мүлік келесі түрлерге бөлінеді:

А) тұрғын үй ( көпқабатты үйлер, жер үйлер)

Б) коммерциялық қызметке байланысты ( қонақ үйлер, ұйымдық кеңселер, дүкендер, дәмханалар)

В) өндірістік мақсаттарда қолданылатын ( қоймалар, зауыттар, фабрикалар және т.б.)

Г) ауылшаруашылық саласына байланысты ( фермалар мен баулар)

Д) арнайы мақсаттарға байланысты қолданылатын ( мектептер, мешіттер, шіркеулер, ауруханалар, балалар бақшасы, қарттар үйлері және т.б.)

Мешіктенуші мен жылжымайтын мүлікті қолджанушылармен ( физикалық және заңды тұлғалар) қатар жылжымайтын мүліктің негізгі субъектілері болып: инвесторлар, банктер, құрылыс фирмалары, риэлторлық фирмалар, жарнамалық ұйымдар, заңдылық фирмалар, сақтандыру компаниялары, мүлікті басқару бойынша комитеттер, техникалық инвентаризациялау бюросы, арбитражды сот, нотариалды ұйымдар, салықтық инспекциялар танылады.

Жылжымайтын мүліктің 3 концепциясы бар:

1. Географиялық  концепция – физикалық сипаттаманы көрсетеді: орналасуы, өлшемі, қоршаған ортаның жақсаруы және де басқа параметрлерден тұрады.

2. Экономикалық концепция – Жылжымайтын мүлікті тиімді материалды актив, қаржыландыру объектісі және табыс әкелетін сенімді құрал ретіенде қарастырады. Жылжымайтын мүліктің негізгі экономикалық элементтері құн және баға болып табылады.

3. Құқықтық концепция  бойынша жылжымайтын мүлік халықаралық нормалар және отандық ерекшеліктеріне байланысты мемлекетпен орнатылған қоғамдық және жеке меншік құқықтар жиынтығы.

  Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі артықшылықтары:

• Ақпараттың шектеулігіне қарамастан, оның табысты қызметі;

• Шарттардың өзгеруіне икемділігі және  бейімділігі;

• Ғылыми – технологиялық революция нітижелерін оңтайлы пайдалану;

• Жылжымайтын мүлікке жататын объектілердің сапасының  жоғарылауынан әр түрлі қажеттіліктерді қанағаттандыру қабілеттілігі;

• Құрылыс материалдары мен басқа да ресурстарды тиімді бөлу.

Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі кемшіліктері:

• Қоршаған ортаны қорғауға экономикалық механизмнің жоқтығы;

• Еңбек және табыс құқығына кепіл бермейді;

• Ғылымда іргелі зерттеуді қамтамасыз ете алмайды;

• Ақшасы бар сатып алушылардың сұранысын қанағаттандыруға бағытталған;

• Қайта өндірілмейтін ресурстарды сақтауды қамтамасыз ете алмауы;

• Инфляциялық процестерге байланысты дамуы тұрықсыз.

  Сонымен Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға өтуіне байланысты жылжымайтын мүлік тауар ретінде қарастырылып, жылжымайтын мүлік нарығы даму үстінде. Дегенмен, жерге деген меншік құқығы , инфляция  және басқа да жоғарыда көрсетілген факторлар.                           

Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуына кедергілер келтіріп келеді.