§ 2. Возникновение жилищных правоотношений

1. Жилищное законодательство очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования. Их следует различать на: лиц, имеющих право на получение жилья в общем порядке; в первоочередном порядке; во внеочередном порядке (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики; ЖК, раздел 3, гл. 1).

2. Право на жилое помещение у них возникает из сложного юридического состава, состоящего из:

• решения компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения конкретному лицу;

• наличия ордера на это помещение, выданного этому липу;

• договора социального найма, заключенного соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

3. Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

• Договор консенсуальный, взаимный, возмездный;

• норма жилой площади установлена ст. 38 ЖК и равняется 12 метров на одного человека;

• норма обеспеченных устанавливается Правилами учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утверждаемых администрацией субъекта Федерации.

4. Следует различать договор социального найма; договор коммерческого или срочного найма; договор аренды.

A) Нанимателем по договору социального найма и срочного найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672, п. 1 ст. 677 ПС). По договору аренды арендатором может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ПС).

Б) По договору коммерческого найма и аренде жилые помещения не ограничиваются по размеру, тогда как в договоре социального найма она в пределах нормы на одного человека.

B) Взимаемая штага по договору аренды и по договору коммерческого найма устанавливается договором, тогда как по договору социального найма устанавливается централизованно.

§ 3. Субъекты жилищных правоотношений

1. По договору найма жилого помещения сторонами являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору коммерческого найма и договору социального найма выступает

только гражданин (п. 1 ст. 671 ПС, п. 1 ст. 677 ПС).

- В договоре коммерческого найма в роли нанимателя может быть не одно лицо. Граждане, проживающие совместно с

нанимателем, известив наймодателя, могут заключить договор

с нанимателем о том, что все они отвечают перед

наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

- При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями назависимо от того, заключен ли по этому поводу договор

между ними и нанимателем (п. 2 ст. 672 ПС, ст. 677 ПС).

2. Наймодателем в договоре социального найма выступают

ЖУ, ДУ в домах государственного, муниципального общественного жилищных фондов. В коммерческом найме круг наймодателей более

широк.

3. В кооперативных домах наймодателем выступают кооперативы, а если пай не выплачен полностью, то кооператив и член кооператива.

4. Члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно

проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним. Прекращение семейных отношений не влечет прекращения права пользования.

5. Круг членов семьи нанимателя определен в ч. 2 ст. 53 ЖК (это супруг нанимателя, его дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство).

В коммерческом найме вместо понятия «член семьи» -«граждане, проживающие совместно с нанимателем».

6. Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (ст. ст. 680 и 685 ПС, ч. 3 ст. ст. 54,76 - 81 ЖК).