§ 3. Договор аренды зданий и сооружений

1) Определение договора дано в ст. 650 ПС.

2) Предметом договора являются здания или сооружения, которые неразрывно связаны с землей.

3) ПС не содержит ответа на вопросы, в чем различие между зданием и сооружением. Можно сделать предположение, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям.

4. Форма договора - письменная. Обязательно составление единого документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ПС).

5. К числу существенных условий договора относится и цена договора. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованной цены договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ПС).

Обязанности арендодателя:

A) основной набор обязанностей сохранился, конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей;

Б) с передачей арендатору прав и обязанностей на здание и сооружение ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ПС);

B) если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится здание или сооружение, то земельный участок передается в аренду;

Г) если земельный участок не принадлежит арендодателю, то его аренда допускается с согласия собственника участка. Без согласия собственника аренда этого земельного участка допускается, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 625 ПС);

Д) передача здания или сооружения арендатору осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами (п. 1 ст. 655 ПС). Возврат арендатором здания или сооружения осуществляется по такому же акту;

Б) арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

§ 4. Договор аренды предприятий

1) Понятие договора дается в ст. 656 ПС

2. Предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс.

3. Содержание права пользования арендатора по этому договору расширены.

4. Некоторые компоненты предприятия, такие как право на природные ресурсы, исключительные права, а также права требования и долга переходят к арендатору не безоговорочно, а лишь по воле арендодателя и на условиях, определенных договором.

5. Ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

6. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ПС).

7. Особо регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (ст. 656 ПС).

8. Форма договора - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

9. Существенным условием договора является цена (арендная плата). При отсутствии согласованной арендной платы "договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ПС).

Обязанности арендодателя:

A) Предприятие передается им в аренду по передаточному акту. Порядок его составления установлен в ст. 655 ПС.

Б) Подготовка предприятия к передаче входит в обязанности арендодателя и за его счет (ст. 659 ПС).

B) Он обязан возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ч. I СТ.662ПС).

Обязанности арендатора:

А) арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ПС);

Б) при прекращении договора аренды имущественный комплекс должен им быть возвращен арендодателю в таком же порядке, как оно и передавалось ему арендодателем (ст. ст. 656,657, 659 ПС).