3.2 Кондоминиум обтектісін күтіп-ұстау

Кондоминиу объектісін күтіп-ұстаудың басты мақсаты көп пәтерлі

тұрғын үйдегі барлық үй-жайлар иелерінің ортақ мүлкін сақтау және

күтіп-ұстау болып табылады. Бұл қызметтің нәтижелі болуы сервистік

қызмет субъектісінің көп пәтерлі тұрғын үйді күтіп-ұстау, жөндеу және

жаңғырту жөніндегі міндеттерді қалай орындауына және меншік иелерінің

шығындарына тікелей қатысты болғандықтан, олардың орындалуының

экономикалық тиімділігіне байланысты болады.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңына

сәйкес кондоминиум объектісін күтіп-ұстау деп кондоминиум объектісін

басқару органымен жасасқан шартқа сәйкес сервистік қызмет субъектісі

іске асыратын ұйымдастырушылық және техникалық іс-шаралар

жиынтығын айтамыз.

Ортақ мүлікті күтіп-ұстау Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011

жылғы 1 желтоқсандағы № 1421 қаулысымен бекітілген Кондоминиум

объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау қағидасына сәйкес жүзеге асырыла-

ды.

Ортақ мүлікті күтіп-ұстау – кондоминиум объектісін басқару жөніндегі

қызметтің бір бөлігі.

«Үйді күтіп-ұстау» ұғымын екі мағынада қарастыруға болады:

- шығыстар ауыртпалығын көтеру ретіндегі күтіп-ұстау;

- мүліктің сақталуын және тиісінше жай-күйін қамтамасыз ететін

қызмет түріндегі күтіп-ұстау;

Үй-жайлар (пәтерлер) иелері өздеріне тиесілі мүлікті күтіп-ұстаулары,оның ішінде осы мүлікті басқарулары тиіс, атап айтқанда:- ортақ мүліктің, оның тиісінше техникалық және санитариялық жайкүйінің,қауіпсізжәнежайлы өмір сүру шарттарының сақталуын қамтамасыз ету бойынша шешім қабылдап, қызметті ұйымдастыру;

- үй-жайларды, ортақ мүлікті және үй маңындағы жер учаскесін пайдалану мәслелерін шешу;

- ортақ мүлікті күтіп ұстауға және коммуналдық қызметтер көрсетуге

ақы төлеу қажет.

Тұрғын үй саласындағы кәсіби басқару компанияларының қызметі

болмауы себепті қандай да бір жұмыстарды орындай алмау қаупін бол-

дырмайды. Осылайша, басқарушы ұйым меншік иелеріне шарт бойынша

барлық жұмыстар мен қызметтерді орындайтынына кепілдік бере алады.

Сонымен қатар, көп пәтерлі тұрғын үйлерді күтіп-ұстауы және жөндеуі

үшін басқарушы компания үлкен штат саны мен өзінің материалдық-

техникалық базасын ұстауына тура келеді. Бұл компанияны қозғалмалы

ете алмайды да, компания басқаруында тұрғын үйлер саны жеткіліксіз

Заң тұрғын үй кондоминиумына тұрғын үйге меншіктің ерекше формасы ретінде анықтама береді, жеке тұрғын үйлер қатысушылардың өзінше бөлек меншігінде, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік құқығында тиесілі деп қарастырады (Тұрғын үй заңының 2-бабы).

Мұндай анықтаманы тұрғын үй заңнамасы береді. Бірақ жалпы ұғым ретінде кондоминиум АК-ның 209-бабында көзделген. Кондоминиум туралы нормалар жер заңнамасьнда да бар.

Бірнеше меншік иесіне тиесілі тұрғын емес ғимараттарға (офистер, дүкендер, тұрмыстық қызмет көрсететін көсіпорындар, т.б.) меншік формасын да кондоминиум деп тану керек.

Осыдан, біріншіден, кондоминиум — меншіктің біртұтас мүліктік кешенін құрайтын күрделі объекісімен сипатталатьш ерекше формасы екендігі туындайды. Кондоминиумды қандай да бір мүлік меншік қүқығьнда тиесілі адамдардың бірлестігімен шатастыруға болмайды. Меншік иелерінің бірлестігі өртүрлі ұйьімдық-қүқықтьіқ форма алуы мүмкін — өзінше өрекет ететін меншік иелерінің тобы, жай серіктестік, пәтер, меншік иелерінің кооперативі (ПМК) жөне т.б. Мұның кондоминиумды меншік иелерінің мүдделері үшін басқару өдісінде маңыздьлығы бар, бірақ бір бөлігі өзінше өрбір меншік иесіне, ал басқалары — барлығына ортақ, күрделі өрі біртұтас объект болып табылатын кондоминиумды сипаттауда маңызды емес.

Екіншіден, өздерінің кондоминиум құрамына кіретін жеке меншігіне оның қатысушылары басқа қатысушылардың не кон-доминиумды басқарушы органның келісімін алмай-ақ еркін, өз қалауымен билік етуге құқылы.

Үшіншіден, кондоминиум құрамына кіретін қалған мүлік кондоминиумның барлық қатысушыларының, яғни кондоминиум мүлкінің бөлектелген бөліктерінің барлық меншік иелерінің ортақ үлесінің меншігіне жатады. Бірақ олардың үлестері кеңістікке бөлініп алынбаған және өр қатысушыға тиесілі бірліктің бөлігі формасында (немесе пайызда) бейнеленеді.

Сонымен, бұл — ортақ мүліктегі адал үлес, оның басты арналымы — өрбір меншік иесінің ортақ мүлікін күтіп ұстауға кеткен шығындағы үлесін анықтау. Ортақ мүлік кондоминиум қатысушыларының билігінде және ортақ пайдалануында болады. Ортақ мүлікке қосалқы сипат бар — ол тек тұрғын үйдің қалыпты пайдаланылуын қамтамасыз етуге арналған. Мұндай мүлікке кіреберіс, баспалдақтар, лифтілер, төбелер, шатырлар, подвалдар, пөтерден тыс коммуналдық жүйелер, т.б. жатады. Заң ортақ мүлік құрамына, сондай-ақ, жаньндағы жер учаскесін де кіргізген.

Төртіншіден, кондоминиум қатысушысының жеке өзіндік меншігі және оның ортақ мүліктегі үлесі заңдык тарифтың бөлінбейтін ортақтығымен байланысты. Кондоминиум қатысушысына тиесілі пөтерді сатуға да, сатып алуға да болмайды, егер мүндай қатысушының ортақ меншіктеігі толық үлесі сатылмаса не сатып алынбаса. Кондомниумға қатысушының өзіндік жеке меншігіндегі үй-жайға қүқық басқаға өтпейінше кондоминиумдегі ортақ меншіктің толық үлесіне немесе бір бөлігіне қүқық та басқа біреуге өтпейді. Егер кондоминиум қатысушысы үй-жайдың бір бөлігіне билік етсе, мысалы, сатса, онда ортақ мүліктегі соған шамалас үлес бөлігі сатып алушыға ауысады. АК-ның 212-және 218-баптарында көзделген ортақ үлесті меншікке қатысушының құқығына қарағанда кондоминиум қатысушысы кондоминиумның ортақ мүлкіндегі өз үлесіне өзінше билік етуге, оны ортақ мүліктен бөліп беруін талап етуге құқылы емес.

Бесіншіден, кондоминиумның барлық катысушылары, ортақ мүліктегі өздеріне тиесілі үлестің мөлшеріне қарамастан, мұндай мүлігі пайдалануда тең құқылы. Пайдалану төртібі, егер қатысушылардың ешқайсысы ондай төргіпке қарсылық білдірмесе, қандай да бір рұқсатсыз-ақ қалыптасуы мүмкін. Қатысушылардың келісімімен не кондоминиумның басқару органының шешімімен төртіп белгіленуі немесе өзгеруі мүмкін.

Кондоминиумның бөлек үй-жайларының меншік иелері болғандықтан оның барлық қатысушылары кондоминиумның ортақ мүлкін пайдалануға да құқылы. Бұл құқық ешқандай растауды, шешімдерді немесе өзге рүқсат актілерін керек етпейді. Шешім қүқықты жүзеге асыру тәртібіне болмаса, қүқықтың бар-жоғына әсер етпейді. Мұндай пайдалану қүқығы, үй-жайға өзіндік меншік қүқығы сияқты мерзімсіз больш табылады.

Мысалы, кондоминиумға тиым болмаса бір үй-жайына өзіңдік меншік қүқығы жоқ адамда ортақ меншіктегі заттарды тікелей пайдалану құқығы болмайды. Олар пайдалану құқығьш иемденуге құқылы, бірақ ол кондоминиум қатысушыларьның, не кондоминиумның басқару органының шешімінен, не рұқсатьшан туындайды.

Тұрғьш үйде, тұрғьш жайлардан басқа, өзіндік меншіктеігі тұрғын емес жайлар да (дүкен, шаштараз, т.б.) болуы мүмкін. Олардың меншік иелері де кондоминиумның қатысушылары болып табылады, олар да кондоминиумдық қатынастарда тұрғын үй-жайдың меншік иелерінікіндей құқықтық жағдайда болады. Егер бір тұрғын үйде (бір пөтерде) екі немесе бірнеше меншік иесі тұрып жатса, сондай-ақ, егер, бір тұрғьш емес үй-жай бірнеше меншік иелеріне тиесілі болса, олардың барлығы бірге кондоминиумның бір қатысушысы ретінде қарастырылады (Тұрғын үй заңының 33-бабы). Тұрғын үйкондоминиумы қатысушыларьның заттық құқық-тарының негізгі мазмұны осындай.

Ал, бұл құқықтарды жүзеге асыру кондоминиумды басқару формасымен тығыз байланысты, себебі кондоминиум тірлікті қамтамасыз ету жүйесі бөлінбеген біртұтас тұрғын кешені ретінде ғана жұмыс істей алады.

Сондықтан да, өрбір қатысушының өзіндік дара құқықтарын іске асыру мүмкіндігі оның өз әрекетін басқа қатысушылардың өрекеттерімен үйлестіруінде жатыр.

Кондоминиумды басқару формалары өртүрлі болуы мүмкін, бірақ форма бір кондоминиумда тек біреу болады. Үйдің бір кіреберісін

тұрғындар, екіншісін жалдаған басқарушы, үшіншісін кооператив тұрғындары басқарса не болады? Онда, жалпы үйге ортақ берілетін су, жылу, газ жөне т.б. қызмет түрлерінің қалыпты жүмыс істеуіне қауіп төнген болар еді. Сондықтан да Тұрғын үй заңыньщ 42-бабының 1-тармағында біртұтас инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар жөне біртүтас тұрғын үй-коммуналдық кешенді құрайтьш көп пөтерлі тұрғын үйде (немесе оның бір бөлігінде) кондоминиум объектісін бірлесіп басқарудың бір формасы ғана қолданылады делінген.

Басқару формасының мүмкіндіктері қандай?

Бұған жауапты Тұрғьш үй заңының 42-бабы береді.

Біріншіден, барлық меншік иелерінің ортақ мөселелерді бірлесе шешіп үйді бірге басқаруы. Бұл ең қарапайым форма, ол қандай да бір құрылым үйымдастыруды, күрделі қүжаттама жөне шығындар есебін жүргізуді қажет етпейді. Ол меншік иелерінің саны онша көп болмаған жағдайда тиімді. Мұңдай форманы заң қатысушылар саны екіден төртке дейін болғанда қарастырады. Екіншіден, меншік иелері кондоминиум объектісін басқару үшін жеке немесе занды тұлғаны арнайы жалдауға құқылы, ол коңдоминиум қызметін қамтамасыз ететін барлық басқа тұлғалардың алдында меншік иелерінің мүддесін білдіреді. Құқықтарды, міндеттерді жөне жауапкершілікті бөлу, бұл ретте осындай басқарушы мен меншік иелері арасындағы шартта белгіленеді. Үшіншіден, тұрғын жайдың меншік иелері тұрғьш үйлерде пәтер меншік иелерінің тұруы кооперативі (ПМК) немесе кондоминиум қатысушылары тұрғын жайлармен қатар тұрғьш емес жайлардың да меншік иесі больш келетін үйлерде үй-жайлардың меншік иелерінің кооперативін (ҮМК) құра алады (ҮМК-нің құқықтық жағдайы ПМК-нің құқықтық жағдайымен бірдей).

Төртіншіден, меншік иелерінің қалауы бойынша заңға қайшы келмейтін басқа ұйымдық форманы тандауға болады. Басқа үйлермен бірге бір ұйымдық құрылыммен (мысалы, бір кооперативпен) басқарылатын тұрғын үйдің меншік иелері бұл құрылымнан шығып өздерінің бөлек басқару құрылымьш ұйымдастыруға құқылы. Практикада кейде таза тұрмыстық қиындықтар кездеседі. Меншік иелері басқарудың ешқандай формасын тандамайды, не бірнешеуі ұсынылып, оның бір де біреуі көпшілік дауыс жинамайды. Бұл жағдайда пәтерлердің меншік иелерінің кооперативі формасы қолданылуы тиіс, оған Тұрғын үй заңында артықшылық берілген.