2.2 Кәсіби басқарушы ұйымды (басқарушыны) тандау

Қазіргі уақытта нарық қатысушылары - басқарушы да, үй-жайлар

(пәтерлер) иелері де мынадай түйткілді проблемамен бетпе-бет келіп

отыр: тұру қауіпсіздігі мен жайлылығын, тұрғын үйдің сақталуын және үй-

жайлар (пәтерлер) иелерінің мүлікті және қаражатты тиімді пайдалануын

қамтамасыз ететін көп пәтерлі тұрғын үйлерді күтіп-ұстау және басқару

жөніндегі қызметтің жалпыға ортақ стандарттары жоқ. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін тиімді басқару және күтіп-ұстау

мақсатында басқарушы және сервистік ұйымдарға, персоналға, олар-

ды кәсібилігі деңгейіне қойылатын талаптар мен өлшемдерді анықтауға,

сондай-ақ:

- басқарушы ұйымның көп пәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін күтіп-

ұстау, пайдалану бойынша үй-жайлар (пәтерлер) иелерімен және сервистік

қызмет субъектілерімен өзара қатынас орнатуына;

Тұрғын үй саласындағы кәсіби басқару компанияларының қызметі:

Кондоминум объектісін ортақ мүлкін басқару нысаны және оның құрамы

Көп пәтерлі тұрғын үй – бұл айтарлықтай күрделі инженерлік объект,

жылжымайтын мүлік кешені, адамның негізгі қажеттілігін (ұйқы, дема-

лыс, қауіпсіздік, қоршаған ортадан қорғану) қанағаттандыруға, сондай-

ақ оның кейбір әлеуметтік функцияларын (отбасы құру, бала тәрбиелеу

және т.б.) жүзеге асыруына арналған көптеген адамдардың тұратын орны,

сондықтан да оны тиісінше техникалық және санитариялық жай-күйде

ұстап тұру қажет.

Тиісінше, көп пәтерлі тұрғын үйді басқару жайлы өмір сүру шарттарын

қамтамасыз етуге бағытталуы тиіс.

Көп пәтерлі тұрғын үйді басқару тиімділігі басқарушылық шешімдер

қабылдап, олардың орындалуын қамтамасыз ететін адамдардың кәсіби

дайындығы дейгейімен байланысты болмақ.

Тұрғын үйді басқару үшін нақты нені басқару қажет екенін білген жөн.

Бұл үшін басқару объектісі ретіндегі ортақ мүлік құрамын анықтау, оның

шекарасы мен сипаттамасын білу, ортақ мүліктің техникалық жай-күйі ту-

ралы акт ресімдеу қажет.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының

Заңына сәйкес кондоминиум объектісі – жеке және заңды тұлғалардың,

мемлекеттің дара (бөлек) меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-

жайлардан және оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ

мүліктен тұратын біртұтас мүліктік кешен.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне мыналар жатады:

- кіреберістер;

- баспалдақтар;

- лифттер;

- шатырлар;

- шатыр асты жайлары;

- жертөлелер;

- пәтерден тыс не үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар,

- абоненттік пошта жәшіктері;

- абаттандыру элементтерін қоса алғанда, жер учаскесі;

- және дара (бөлек) меншіктегі үй-жайлардан басқа, ортақ пайдала-

нылатын басқа да мүлік.

Ортақ мүліктің құрамына көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан және

мемлекеттік кадастрлық есепке алу деректері негізінде шекарасы

анықталған, жасылдандыру және абаттандыру элементтері бар жер

учаскесі, сондай-ақ көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесі

шекарасындағы кіші трансформатор станцияларын, жылу пункттерін,

ұжымдық автотұрақтарды, өрт өтпелерін, жуылған киім ілуге арналған

Тұрғын үй саласындағы кәсіби басқару компанияларының қызметі

кептіргіштерді, гараждарды, балалар және спорт алаңдарын қоса алғанда,

бір көп пәтерлі тұрғын үйге қызмет көрсетуге, оны пайдалануға және

абаттандыруға арналған өзге де объектілер кіреді.

Ресурспен жабдықтау - көп пәтерлі тұрғын үйлерді кәсіби басқарудың

аса маңызды міндеттерінің бірі.

Басқару органы (басқарушы ұйым/басқарушы, ПИК) үйдің сыртқы

көрінісіне (тазалығы, әрленуі) ғана емес, сонымен бірге сапалық сипатта-

маларына (қоршау конструкцияларының жылу оқшаулау қасиеттері, құбыр

жолдарындағы қысым, үй жабдығы жұмысының режимдері, үй-жайлардағы

температуралық және ылғалдылық режимінің көрсеткіштері және т.с.с.) да

жауап береді.

Басқару органының міндеттеріне үйдегі ортақ мүлікке техникалық

қызмет көрсетуді және оны ағымдағы жөндеуді, орташа және ірі жөндеу

бағдарламаларын әзірлеу және оларды іске асыру, ғимараттың жабдығын

жаңарту кіреді.

Үй-жайлар (пәтерлер) иелері басқару органы алдына қойған міндеттерді

орындау үшін ол көп пәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстауға мол

қаражат бағытталуына, ең алдымен, коммуналдық қызметтерге ақы төлеу

шығындарын қысқарту кезінде мүдделі.

Кәсіби басқарушының нақ өзі көп пәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлар

(пәтерлер) иелеріне ресурс үнемдеу іс-шараларын жүзеге асыру есебінен

коммуналдық қызметтерге ақы төлеу шығындарын азайту мүмкіндігін

көрсетуге қабілетті.

Үйдің энергия тиімділігін арттыру бағдарламасын әзірлеу және оны

іске асыру кәсіби біліктілікті қажет етеді.

Тек кәсіби басқарушы ғана:

- көп пәтерлі тұрғын үйдің нақты жай-күйін және ресурс үнемдеу

әлеуетін бағалай алады;

- меншік иелеріне ресурс үнемдеудің экономикалық және басқа да

артықшылықтарын көрсете алады;

- іс-шаралардың/жөндеулердің басымдығын, іс-шаралардың ұтымды

кешенін жіне оларды жүзеге асыру кезеңділігін анықтай алады.

Өзіне жүктелген функцияларға жауапты қарайтын сауатты басқарушы

ұйымның/басқарушының міндеті - бүкіл қажетті ақпарат көлемін дай-

ындау және оның үй-жайлар (пәтерлер) иелеріне ұсыну, үйге жөндеу

немесе жаңғырту жүргізудің бірнеше нұсқаларын ұсыну, оларды жан-

жақты негіздеу және меншік иелерімен талқылау, басымдықтарды дұрыс

таңдаулары және өз ақшаларын тиімді пайдаланулары үшін оларға кәсіби

кеңес беру. Яғни, басқарушылар белгілі бір сатыда үй-жайлар (пәтерлер)

иелері шешімдер қабылдаулары үшін дайындық жұмыстарымен айна-

лысатын сарапшы-консультант рөлін атқарады, ал, жөндеу/жаңғырту

бағдарламасы бекітілгеннен кейін басқарушы білікті, тиімді, бағдарламаны

іске асыруға қатысушыларды қолынан іс келетін ұйымдастырушы және

үйлестіруші ретінде бағаланады.

Кондоминиум объектісін күтіп-ұстаудың басты мақсаты көп пәтерлі

тұрғын үйдегі барлық үй-жайлар иелерінің ортақ мүлкін сақтау және

күтіп-ұстау болып табылады. Бұл қызметтің нәтижелі болуы сервистік

қызмет субъектісінің көп пәтерлі тұрғын үйді күтіп-ұстау, жөндеу және

жаңғырту жөніндегі міндеттерді қалай орындауына және меншік иелерінің

шығындарына тікелей қатысты болғандықтан, олардың орындалуының

экономикалық тиімділігіне байланысты болады.

«Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасы Заңына

сәйкес кондоминиум объектісін күтіп-ұстау деп кондоминиум объектісін

басқару органымен жасасқан шартқа сәйкес сервистік қызмет субъектісі

іске асыратын ұйымдастырушылық және техникалық іс-шаралар

жиынтығын айтамыз.

Ортақ мүлікті күтіп-ұстау Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011

жылғы 1 желтоқсандағы № 1421 қаулысымен бекітілген Кондоминиум

объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау қағидасына сәйкес жүзеге асырыла-

ды.

Ортақ мүлікті күтіп-ұстау – кондоминиум объектісін басқару жөніндегі

қызметтің бір бөлігі.

«Үйді күтіп-ұстау» ұғымын екі мағынада қарастыруға болады:

- шығыстар ауыртпалығын көтеру ретіндегі күтіп-ұстау;

- мүліктің сақталуын және тиісінше жай-күйін қамтамасыз ететін

қызмет түріндегі күтіп-ұстау;

Үй-жайлар (пәтерлер) иелері өздеріне тиесілі мүлікті күтіп-ұстаулары,

оның ішінде осы мүлікті басқарулары тиіс, атап айтқанда:

- ортақ мүліктің, оның тиісінше техникалық және санитариялық жай-

күйінің, қауіпсіз және жайлы өмір сүру шарттарының (коммуналдық

қызметтермен қамтамасыз етуді қоса алғанда) сақталуын қамтамасыз ету

бойынша шешім қабылдап, қызметті ұйымдастыру;

- үй-жайларды, ортақ мүлікті және үй маңындағы жер учаскесін пайда-

лану мәслелерін шешу;

- ортақ мүлікті күтіп ұстауға және коммуналдық қызметтер көрсетуге

ақы төлеу қажет.

Тұрғын үйді күтіп-ұстау және пайдалану жөніндегі қызметтің негізгі

типтері мыналар:

а) тұрғын үйді және аумақты күтіп-ұстау жөніндегі тұрақты қызмет;

б) кондоминиум объектісін күтіп-ұстау және пайдалану жөніндегі

жоспарланған және ағымдағы жұмыстар;

в) тұрғын ғимараттарда энергияны тиімді пайдалану жөніндегі шара-

ларды іске асыру;

г) авариялық жағдайларға және үй-жайлар иелерінің өтінімдеріне бай-

ланысты қызмет.

Бұл ретте «Тұрғын үй қорын техникалық пайдалану және күтіп-ұстау»

1.04.-22-2002 ҚР қағидаларын және басқа да нормативтік құжаттарды

басшылыққа алу қажет. Бұдан басқа, тұрғын үй қорын басқару кезінде мы-

надай жұмыстарды атқарған жөн:

а) тұрғын үй қорын пайдалануды ұйымдастыру;

б) аралас ұйымдармен және өнім берушілермен өзара қатынас;

в) мердігерлермен және жалға алушылармен жүргізілетін барлық

жұмыс түрлері.

Ғимараттардың құрылыс конструкцияларына, күрделі инженерлік

жүйелері мен механизмдеріне техникалық қызмет көрсету және оларды

жөндеу кезінде бірінші дәрежедегі тапсырмалар олар:

а) техникалық қызмет көрсету (күтіп-ұстау), оның ішінде диспетчерлік

және авариялық;

б) байқап тексеру;

в) маусымдық пайдалануға дайындау;

г) ағымдағы жөндеу;

д) күрделі жөндеу.

Ортақ пайдаланылатын орындарды (баспалдақ торларын, лифттерді,

дәліздерді және т.б.), үй маңы аумағын, жасыл екпелерді жинастыру да

үйлерді санитариялық күтіп-ұстау кезінде өзекті болып табылады.

Кондоминиум объектісін күтіп-ұстау жөніндегі қызметті сервистік

қызмет субъектісі – жеке немесе заңды тұлға атқарады.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі

жұмыстарды ұтымды ұйымдастыру мақсатында ең алдымен тұрғын үй

қорын күтіп-ұстау, оларға техникалық қызмет көрсету және ағымдағы

жөндеу жөніндегі жұмыстар түрлерінің жалпыға танымал жіктелімімен

салыстырғанда біршама басқаша жұмыс түрлері ұсынылады.