2.1 Жылжымайтын мүлікті басқару кәсіби қызметінің әлемдік тәжіребиесі

Уақыт көрсеткендей, «басқарушы-жөндеуші-қызмет көрсетуші»

ұйымдар бөлініп, жаңа жоғары дәрежеде мамандандырылған ұйымдар

құрады, өйткені қызметтің экономикалық тиімділігі талаптары осыны та-

лап етеді. Нарықтың дамуы мамандану және бірдей мамандықтағы ұйымдар

арасында бәсекелестіктің өсуі жағына қарай бет алуда.

Дамыған тұрғын үй қызметтері нарығы үшін тән нәрсе - басқаруды,

қызмет көрсетуді, жөндеуді мердігерлер ТИС-пен жасалған шарттар бой-

ынша жүзеге асыратын және қызмет көрсетуді, жөндеуді мердігерлер

басқарушы ұйымдармен жасалған шарттар боцынша жүзеге асыратын

басқару тәсілі кезіндегі жұмысты ұйымдастыру моделі болып табылады.

Әлемдік практикада тұрғын жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі

кәсіби қызмет деп басқарушы ұйымның/басқарушының жылжымайтын

мүлік иесі қалыптастырған мақсаттарға қол жеткізуге бағытталған жылжы-

майтын объектіге қатысты кез-келген іс-қимылын атайды. Көп пәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың негізгі қағидаттары объектілік

және клиентке бағдарлылық болып табылады. Объектілік қағидаты басқарудың үйдің техникалық жай-күйін, оның абаттану дәрежесін, абаттандыру және жасылдандыру элементтері бар көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің жай-күйін ескере отырып, осы үйдегі үй-жайлар иелері айқындаған мақсаттар негізінде өздігінен басқару объектісі ретінде әрбір жеке көп пәтерлі тұрғын үйге қатысты жүзеге асырылуына негізделеді.

Басқарушы компанияның клиентке бағдарлану қызметі оның кли-

енттер ретіндегі тұрғын үй иелерінің қажеттілігін қанағаттандыруға

бағытталуымен сипатталады. Кондоминиім объектісін басқару органы

(ПИК, басқарушы ұйым, т.б.) меншік иелері алдында заңмен және шарттық

тәртіппен есеп бере отырып, басқару шартында белгіленген өкілеттіктер

шеңберінде әрекет етеді. Басқарушы ұйымның/басқарушының кәсіпқойлығы басқару мақсаттарын айқындауда және қажеттілікті қалыптастыруда меншік

иелеріне жәрдем көрсете алуында көрініс табады, бұл қызметтерге тапсы-

рыстар беру кезінде көрінеді.

Осылайша, жұмыстардың қажетті көлемі мен тізбесі анықталғаннан

кейін шарт бойынша жұмыстарды орындауды ұйымдастырудың барынша ұтымды схемасын таңдаған жөн.

Тұрғын үй қорын күтіп-ұстауға, оған техникалық қызмет көрсетуге және

ағымдағы жөндеуге арналған шарттар жасасу кезінде жұмыстарды шарт

шегінде екі блокке бөлу қажет: 1) санитариялық күтіп-ұстау; 2) ағымдағы

жөндеуді қоса алғанда, техникалық қызмет көрсету.

Санитариялық күтіп-ұстауға, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін

күтіп-ұстауға арналған шарт шеңберінде, әдетте, ғимараттар мен

аумақтарды күтіп-ұстау және жинастыру жөніндегі жұмыстар жатады.

Қоқыс шығару, механикаландырылған жинастыру, жасыл екпелерге

қызмет көрсету, түтін мен газ шығатын құбырларды тазалау және т.с.с.

жұмыс түрлеріне мамандандырылған ұйымдармен бөлек шарттар жасасу

қажет. Дәл сол сияқты, ағымдағы жөндеу және техникалық қызмет көрсету

жұмыстары ішінен санитариялық күтіп-ұстауға, техникалық қызмет көрсетуге және ағымдағы жөндеуге арналған шартқа, әдетте, тұрғын үй қорына техникалық қызмет көрсету, ішінара байқап тексеру және жоспарланбаған ұсақ жөндеу кіреді, ал авариялық, арнайы және ірі жоспарлық-алдын алу жөндеуі бөлек мердігерлік шарты бойынша атқарылуы мүмкін. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі

жұмыстарды орындауға арналған шартта, егер, атқарылған жұмыстардың

сапасы, көлемі және орындау мерзімі шарт талаптарын қанағаттандырмаған

жағдайда, мердігердің (сервистік қызмет субъектісінің) жұмыстарына

төленетін ақыны азайту құқығы айтылуы тиіс.

Сервистік қызмет субъектілерінің жұмысын объективті бағалау үшін

тапсырыс беруші (басқарушы ұйым/басқарушы, ПИК) қызметі олардың

өз міндеттемелерін орындауын бақылайды. Басқарушы ұйым/басқарушы

мердігерге (сервистік қызмет субъектісіне) ықпал ету және іс жүзінде

атқарылған жұмыстар көлемін ескере отырып, ақы төлеуді реттеу құралдары

ретінде, әдетте, орындалатын жұмыстар сапасын бағалау жүйесін және

айыппұл санкцияларын қолданады. Қолданылатын айыппұлдар жүйесінің

және жұмыстар сапасын бағалау өлшемдерінің егжей-тегжейлі сипаттама-

сын шартқа қосымша түрінде ресімдеуге болады. Айыппұл санкциялары,әдетте, күтіп-ұстау, ағымдағы жөндеу, маусымдық пайдалану жағдайларына дайындау, инженерлік жабдықты жөнге келтіру жөніндегі жұмыстарды орындау кестесі, сондай-ақ өтінімдерді орындау мерзімдері бұзылған жағдайда қолданылады. Бұл жағдайлардағы айыппұлдар сомасы тиісті жұмыс түрінің айлық құнының пайыздарында көрініс табады. Бәсекелестік ортаны дамыту және тұрғын үй қорына қызмет көрсету саласында жүйелі түрде конкурстар жүргізу - баға түзудің нарықтық жүйесіне бірте-бірте көшуге септігін тигізетін, көрсетілетін қызметтердің өзіндік құнын төмендетуді және олардың сапасын арттыруды ынталандыратын демонополизациялаудың барынша тиімді құралдарының бірі. Басқарушы ұйым жұмыстарды тиімді жоспарлауды жүзеге асыруға,

халықтың тұрғын үй қызметтері үшін қаражатын жинауды арттыруға және

қаражат үнемдеудің қосымша тетіктерін іздестіруге мүдделі болуы тиіс.

Тиімді басқару жүйесінің барлық параметрлері, басқарушы/ басқарушы

ұйым экономикалық мүдделілік танытқан жағдайда, мердігерлік

жұмыстарды ұтымды ұйымдастыруда көрініс тапқан болар еді, бұл үйді

күтіп-ұстауға және пайдалануға арналған шарттарды тиімді жоспарлауды

және қалыптастыруды, сервистік қызмет субъектілерін конкурстық іріктеуді

енгізуді және атқарылған жұмыстарға бақылау жүргізуді көздейді.

Тұрғын үй және тұрғын емес қорды басқару жөніндегі қызметті сапалы

жақсартуға кәсіби басқаруға көшу, тұрғын үйге қызмет көрсету және пай-

далану бойынша конкурстық негізде сервистік қызмет субъектілерін тарту,

шарттық қатынастарды дамыту септігін тигізбек.

Мұндай шаралар тұрғын үй және тұрғын емес қорды басқару саласын-

да қалыпты дамыған нарықтық қатынастар құруға, халықтың тұрғын үй-

коммуналдық қызметтер үшін толықтай ақы төлеуіне көшу жағдайларында

тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсетудің айтарлықтай жақсаруына,

сондай-ақ осы қызмет саласына түрлі меншік нысандарындағы

ұйымдарды тарту үшін жағдай жасалуына, мемлекеттік басқару және

билік органдарының басқарушы және сервистік ұйымдар қызметіне

араласуының қысқаруына алып келеді.

Тұрғын үй және тұрғын емес қорды күтіп-ұстау сапасын жоғарылатуға

арналған экономикалық ынталандыру шараларының жоқ болуы

жағдайында басқарушы ұйымдар жұмысының тиімділігі және бұл қызметті

кең көлемде бақылау қамтамасыз етіле алмайды.

Тұрғын үй қорын басқару және күтіп-ұстау саласында белсенді

бәсекелес орта құру үшін басқарушы ұйымдарды ынталандыру жүйесін

әзірлеу қажет.

Бұл үшін басқарушы ұйым жұмыскерлерін/басқарушыны материалдық

ынталандыру шарттарын қайта қараған жөн: кондоминиум объектісінің

ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі жұмыстарды орындауға мердігерлерге

конкурстар жүргізу және конкурс нәтижесінде осы жұмыстарды орындауға

арналған бағалардың төмендеуі жағдайында бастапқы баға мен түпкілікті

конкурстық баға арасындағы айырмашылық (мысалы, 20%) басқарушы

ұйымның/басқарушының иелігіне берілуі тиіс.

Қазіргі уақытта тұрғын үй саласындағы негізгі түрлену бағыттарының

бірі – тұрғын үйді басқару мен күтіп-ұстау саласында шарттық қатынастарды

қалыптастыру және бәсекелестік қағидаттарын дамыту мақсатында тұрғын

үй қорын басқару және күтіп-ұстау функцияларының бөлінуі.

Тұрғын үй саласындағы бәсекелестікті дамыту тұрғын үй қорын сапалы

күтіп-ұстау мен пайдалануды қамтамасыз ететін жұмыстар мен қызметтер

көрсету жөніндегі бәсекелестік қатынастарды дамытудан басталды.

Тұрғын үй саласындағы түрлену саяси емес, нақты экономикалық

сипатқа ие екендігін түсіну маңызды. Мұндағы басты себеп – осы экономи-

ка секторындағы жұмыс тиімділігінің өте төмендігі.

Бүгінде тұрғын үй қорын басқару және күтіп-ұстау жөніндегі көрсетілетін

қызметтер нарығы белсенді қалыптасу сатысында. Сондықтан, тұрғын үй

қорын басқару және күтіп-ұстау бойынша кәсіби бизнес қалыптаса қоймаса

да, оның аяқтан нық тұруына алғашқы маңызды қадам жасалды.

Әлемдік практика тұрғын үй саласында бәсекелестік қатынастарды

дамытуда жеткілікті тәжірибе жинап үлгерді. Анығында, бұл экономика

секторында нарықтық шарттарда бизнестің мынадай екі түрі қалыптасты:

тұрғын жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару жөніндегі бизнес және тұрғын

үйлерде мердігерлік шарттарында түрлі техникалық жұмыстар атқару

жөніндегі бизнес.

Қалыптасып отырған бұл жағдайға қарапайым ғана түсініктеме беру-

ге болады. Егер, тұрғын үйді күтіп-ұстау жөніндегі шығындар құрылымына

талдау жүргізер болсақ, онда қандай да бір техникалық жұмыстар негізгі

орынды алатындығын көру қиын емес. Мұндағы аталған жұмыстар үлесі,

әдетте, 90%-дан асып жығылады. Басқарушылық қызметпен байланы-

сты жұмыстар, яғни, техникалық жоспарлау, қаржылық қамтамасыз ету,

келісімшарттық жұмыстар үлесі 6-8%-дан аспайды. Бұл басқарушылық

шешімдер қабылдаумен байланысты үлестік шығындарды барынша азай-

ту мәселесі сіз тұрғын үй қорының үлкен көлемімен жұмыс істеген жағдайда

ғана туындайтындығын білдіреді. Олай болса, қалыпты нарықтық жағдайда

тұрғын үйге қызмет көрсету жөнінде басқарушылық шешімдер қабылдайтын

басқарушы техникалық жұмыстарды орындау үшін ең қолайлы шарттар

ұсынған бірнеше мердігер шақыруға экономикалық тұрғыдан мүдделі.

Осы жалпыға танымал экономикалық талдау тұрғын үй қорын басқару

мен күтіп-ұстау саласын демонополизациялау базасында күтіп-ұстау және

пайдалану қызметтерінің құнын төмендету және көрсетілетін қызметтер са-

пасын арттыру мақсатында Қазақстанда тапсырыс беруші мен мердігердің

функцияларын бөлу қажеттігі туралы қорытындыға алып келді.