1.3 Жылжымайтын мүліктін құнын бағалау

  Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі оның нарықтық сипаты болып табылады. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен сатып алуға тек шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін білдіреді. Бағалау кезінде тәуекелдің әртүрлі түрлері  бар екенін және нарықтық экономика жағдайында бір де бір салымдар абсалютті тәуекелсіз  деуге болмайтындығын есте сақтау маңызды. Бағалаушымен қолданылатын тәсілдер мен әдістер бағалау процесінің  ерекшеліктерімен, бағаланатын  объектінің экономикалық ерекшеліктерімен, сонымен қатар бағалау мақсаты және қағидаларымен анықталады.

     Белгілі бір кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау кезінде келесі жағдайларда келтіріледі:

• жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір себептер: пайдаланбайтын жер учаскелерінен, ғимараттарынан, құрылғаларынан құтылу үшін; несие қабілетсіздік жағдайында кредиторлармен есеп айырысу, серіктестерге зиян келтіргенде сот шешімі бойынша есеп айырысу;

• жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;

• жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;

• жылжымайтын мүлікті жалға беру;

• мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;

• жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық капиталына салым ретінде рәсімдеу;

• қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;

• шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық саты ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау.

Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк, жылжымайтын мүліктін жеке түрлері. Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі табыс көзі және нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып табылады.

Жер учаскесінің сату – сатып алу келісімінің қаржыландыру шарты қарапайымнан ерекше. Мысалы, жылжымайтын мүлік учаскені сатып алу үшін несие алады немесе келісімнің қаржыландыру шарты пайыздар бойынша төлемін үлкен көлемде есептейді, онда мұндай келісімді дұрыс талдау қажет және берілген келісім бағаларына сәйкес түзетулер жасау керек.

Аудару әдісі жер учаскесін бағалау салыстыратын кешенді сатудың жалпы бағасын бөлуден туады; оған жылжымайтын мүлік және жер учаскесі кіреді, яғни ол ғимарат және жер учаскесінің бағасын құрайды. Осы учаске тұрған мүліктік кешеннің жалпы бағасынан ғимараттың және құрылыстың құнын шегеріп, жер учаскесінің құнын алады.

Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын анықтау жалдық төлемдер есебімен алынған табыстар капитализациясымен тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің жағдайда кең таралмаған, себебі салыстырмалы жалдық төлемдер және капитал нормалары қазіргі уақытқа белсенді жердің жалдық нарығының жоқтығынан табу қиын.

Жер үшін қалдық техникасы әдісі жер учаскесінің құнын бағалаудың берілген әдісі жер рентасын капиталдандыру әдісінен жер учаскесін және онда тұрған жылжымайтын мүлік объектісін ең жақсы және ең тиімді қолдануын ескере отырып алынған пайда үлесінен шыға отырып есептеледі. Берілген жағдайда жер учаскесіне қатысты пайда үлесі ескеріледі.

Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең тиімді қолдану нұсқасы анықталғанда қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық техникасы әдісін қолданғанда жерге қатысты қалдық табыстың теріс шамасын алу мүмкін. Бұл ғимараттар мен жылжымайтын мүлікті артық жақсарту болады деген сөз. Капитализацияланатын табыс жер учаскесін, жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалану және онда орналасқан жылжымайтын мүлікт объектісі есебінен алынған пайда үлесі арқылы есептелінеді. Осы жағдайда жер учаскесіне жататын пайда ғана пайда үлесі арқылы есептелінеді. Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк, жылжымайтын мүліктін жеке түрлері.

Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі табыс көзі және нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып табылады.

2-Тарау жылжымайтын мүлікті басқару