1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады: бірінші деңгейде: алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен бактік емес ұйымдар; екінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар көп болғанымен, қазіргі уақытта көкейкесті мәселе болып мемлекет халқына – қатардағы тұтынушыға несиені қол жетімділігін қамтамасыз ету болып табылады. Осыған байланысты, елімізде ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдау мақсатында іс – шаралар кешенін өңделді.Зерттеу барысында ипотеканың дамуын тежейтін бірнеше мәселелер анықталды: макроэкономикалық мәселелер (жоғары тәуекелдер, инфляция); ұзақ мерзімді қаржылық құралдардың жетіспеушілігі; қарыз құралдарының жоғары құны; несиелеуді ұйымдастыру шығындарының жоғары деңгейі; халықтың негізгі бөлігінің шектеулі төлем қабілеттілігі; қор нарығының дамымағандығы; қазақстандық экономиканың көлеңкелі сипаты; тұрғын үй жылжымайтын мүлігіне бағаның тұрақты өсуі. Қазақстан дамуының қазіргі кезеңінде тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландыру дамуының негізгі бағыттарының бірі болып тұрған үй құрылыс және жинақ жүйесі табылады. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі – бұл тұрғын үй жағдайларын жақсарту бойынша шараларды өткізуге несиеге құқығын иелену үшін меншікті капиталды жинақтауға негізделген тұрғын үйді қаржыландыру тетігі. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің негізгі ерекшелігі халыққа берілетін несиелердің бәсекесіздігі, өйткені ол бойынша сыйақы мөлшерлемесі төмен және несиелеу өтеу мерзімі кепілдендірілген. Бұл өте тиімді несие тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің негізгі тартымды белгісі болып есептеледі. Тұрғын үй несиелеудің жинақтау жүйесінің тұрақсыз экономика жағдайында ерекше білінетін бірнеше артықшылықтары бар. Біріншіден, қайта қарауға жатпайтын және тіркелген деңгейде белгіленген қаражатты тарту және несиелеу мөлшерлемелері. Екіншіден, берілген жүйедегі несиелеу мақсатты болып табылады, яғни қаражаттар тек тұрғын үй саласына және ең алдымен ағымдық жағдайларды жақсартуға және құрылысқа жұмсалады.

Мемлекеттің белсенді қолдауымен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің дамуы, біздің ойымызша, еліміздің әлеуметтік – экономикалық дамуына елеулі және оң әсер етеді.Жеке және заңды тұлғалардың үлестік қатысу туралы шарты негізінде тұрғын үйді иемденудің бұл нысаны көп пәтерлі үйлердің құрылысы біткенге дейін оның құнын төлейді және пәтерлерді содан кейін жекешелендіреді. Халық пен кәсіпорындардың өз қаражаттарын тұрғын үй құрылысына салудың кең тараған түрі үлестік қатысу сызбасы. Бұл көптеген инвесторлардың ақша құралдарын шоғырландыруға негізделген әртүрлі көлемдегі салымдарды біріктіріп, тұрғын үй құрылысына жетерліктей қаржылық активтерді құруға болады. Біздің зерттеуіміз көрсетіп отырғандай, үлестік қатысу жүйесінде кемшілктер де бар: құрылыс ұйымының банкрот болуына байланысты пәтерді ала – алмауы, тұрғын үй құрылысына салынған ақшалай қаражаттарды жоғалтуы; үлестік қатысу шартының мерзімі бітіп, пәтерді алған кезде күтілгендей сапаның болмауы. Тұрғын үй саясаты ауқымындағы мемлекеттік міндеттердің маңыздыларының бірі халықты қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету. Тұрғын үйдің қолжетімділігі елімдіздің демографиялық жағдайына, халық санының өсуіне ықпал етуші алғышарттардың бірі. Тұрғын үйге қолжетімділік күрделі көп қырлы индикатор болып табылады. Біз жүргізген зерттеу көрсетіп отырғандай республикадағы қолжетімді тұрғын үй рыногының дамуын тежейтін негізгі себептер айқындалды: қайталама нарықтағы тұрғын үйге алыпсатарлық құнының өсуі; жаңа салынған тұрғын үйлердің өзіндік құны мен құны арасындағы айырмашылық; жылжымайтын мүлікті инвестициялаудағы жоғары табыстылық; ақша табыс деңгейі мен тұрғын үй құнының арасындағы қатысының алшақтығы; ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімсіз жүйесі; тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің өз дәрежесінде дамымауы; тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың жетіспеушілігі; жалға беру нарығының дамымауы. Жаңа тұрғын үй саясатының басыңқы бағытта болып, біздің пікірімізше халықтың негізгі бөлігінің қажеттілігін қамтамасыз ететін қолжетімді тұрғын үй нарығын құру болуы тиіс. Осыған орай, республикадағы халықтың тұрғын үйге қолжетімділігі коэффициентін зерделеу қажет