Жоспар

1-Тарау Жылжымайтын мүліктін негізі

Кіріспе....................................................................................................4

1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және түрлері............................5

1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы..................................................7

1.3 Жылжымайтын мүліктін құнын бағалау...............................10

2-Тарау Жылжымайтын мүлікті басқару

2.1 Жылжымайтын мүлікті басқару кәсіби қызметінің әлемдік тәжіребиесі...........................................................................................12

2.2 Кәсіби басқарушы ұйымды (басқарушыны) тандау............15

2.3 Басқарушы және сервистік ұйымдарға арналған қызмет стандарттарын енгізу........................................................................19

3-Тарау Басқарушы компаниялардың кәсіби қызметін дамыту бойынша ұсыныстар

3.1 Басқару тәсілінің артықшылықтары мен кемшіліктері.....23

3.2 Кондоминиум обтектісін күтіп-ұстау......................................25

3.3 Басқару органдарының көп пәтерлі тұрғын үйлердін тұтынішылық қасиеттерің жақсартудағы рөлі..........................31

Қорытынды........................................................................................33

Қолданылғын әдебиеттер тізімі......................................................35

1-Тарау Жылжымайтын мүліктін негізі

Кіріспе

Жылжымайтын мүлікті басқару – бұл көптеген бизнестер сияқты, бірақ осы күнгі Қазақстанда тұрақты меншік иелер классы енді қалыптаса бастағандықтан, осындай қызметтерде мамандырылған компаниялар біршама аз. Жылжымайтын мүлік нысандарының физикалық сипаттамасы оның өлшемі және пішіні қоршаған ортасы,коммуналдық ортадағы келеңсіздіктер және қауіп-қатер туралы деректерді сипаттайды.Осы сипаттамалар жиынтығы нысанның пайдалы жағын сипаттайды. Ал Нарықтық экономика элементтерінің ішінде өндірістік заттар құрамына кіретін (жер учаскесі,әкімшіліктік,қоғамдық өндірістік саудалық және басқа да құрылыстар,құрылыс жабдықтары) жылжымайтын мүлік ерекше орын алады және барлық жеке меншік түрдегі мекемелермен кәсіпорындар үшіншаруашылықтық іс-әрекеттер және даму негізі болып табылады. Соның ішінде техникалық эксплуатацияны басқару, қаржылық ағндарды басқару,жалдық қатынасты басқару т.б жүйедерді жатқызуға болады. Жылжымайтын мүлік уақыт ағымымен құнының көтерілуі,тіпті үйлерді қайта салуға орын бар және сұраныстан ұсыныс артыпотырған дамыған елдердің өзінде жылжымайтын мүлік құны арқылы байқалады.Жылжымайтын мүлік беріктігі (ұзақ уақыт жарамдылығы) асыл тастар және сирек метелдардан жасалған бұйымдардың жекеленген түрлерінен басқа барлық тауар түрлерінде бұд көрсеткіш іс жүзінде артық болады. Жылжымайтын мүліктің өте маңызды ерекшелігі оның үнемі басқарып отыруы қажеттіліг болып табылады.Жылжымайтын мүліктің кез келген нысаны оның қызмет ету мақсатына байланыссыз үнемі басқаруды қажет етеді.Бұл дегеніміз-тұрғын үй және адам тұрматын ғимараттарға коммуналдық қызмет көрсету,күзету және ағымдағы жөндеу,жалдау төлемінің түсуін бақылау,тұрғын және адамдар тұрмайтын қорларды ұстап тұруға байланысты әр түрлі маусымдық немесе алдын алу жұмыстары жылжымайтын мүлітің айрықша ерекшклігі болып табылады.

1.1 Жылжымайтын мүліктін ұғымы және оның түрлері

Жылжымайтын мүлік уақыт ағымымен құнының көтерілуі,тіпті үйлерді қайта салуға орын бар және сұраныстан ұсыныс артыпотырған дамыған елдердің өзінде жылжымайтын мүлік құны арқылы байқалады. Жылжымайтын мүлік беріктігі (ұзақ уақыт жарамдылығы) асыл тастар және сирек метелдардан жасалған бұйымдардың жекеленген түрлерінен басқа барлық тауар түрлерінде бұд көрсеткіш іс жүзінде артық болады. Жылжымайтын мүліктің өте маңызды ерекшелігі оның үнемі басқарып отыруы қажеттіліг болып табылады.Жылжымайтын мүліктің кез келген нысаны оның қызмет ету мақсатына байланыссыз үнемі басқаруды қажет етеді.Бұл дегеніміз-тұрғын үй және адам тұрматын ғимараттарға коммуналдық қызмет көрсету,күзету және ағымдағы жөндеу,жалдау төлемінің түсуін бақылау,тұрғын және адамдар тұрмайтын қорларды ұстап тұруға байланысты әр түрлі маусымдық немесе алдын алу жұмыстары жылжымайтын мүлітің айрықша ерекшклігі болып-пәтер,бөлме,үй немесе басқа нысан макродеңгейде жеке тауар ретінде,ал микродеңгейде қоғамдық тауар және мемлекеттік инфрақұрылым бөлігі ретінде қызмет ететіндігі болып табылады. Жылжымайтын мүлік жеке меншіктің ерекше түрі болып табылады.Оны иелік ету,пайдалану және басшылық ету құқығы,басқа жеке меншік түрлеріне иелік ету құқығынан айырмашылықта болады.Бұл жылжымайтын мүлікті пайдалану қозғалыстағы мүлікке жататын көптеген тауарлардан ерекшелігі туындайды. Жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер нарығы ауқымы кең нарық болып саналады. Тұрғын үй –нарықтық экономикада экономиканың түрлі секторының даму қарқының және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші. Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен – ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты. Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, нарықтық қатынастарға өтуі бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды. Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте “Қазақстанның бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы” атты халыққа Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен. Сонымен қатар, тұрғындардың жекелген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында “Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005 – 2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” және өзектілігімен жалғасын тапқан “2008 – 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” қабылданған. Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу қажеттілігін туындатты. Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің құрылуын, мысалы бизнес – орталықтарда онан әрі бизнес – қонақтардың – қонақ үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орныдарына қажеттілгі туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен аяқталады. Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш нарықты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік нарығын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ. Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы сегменті ретінде тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ең алдымен нарық екендігін,ал тұрғын үй, кеңсе, сауда объектілері – тауар екендігін естен шығармаған жөн. Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне айналды. Әртүрлі шет елдердің тәжірибелерін зерттеудің стратегиялық маңызы зор. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы елдер тәжірибесінен “көшіріп алып, қолдану” қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі жылжымайтын мүліктер нарығында болып жатқан үдерістер қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер нарығына әсер етуші факторлардың төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар (“Жылжымайтын мүлік сапасы” санатына талаптардың өзгеруі; тұрғындардың жылжымайтын мүлікке қаржылай инвестиция салуы;)