2. Прямая капитализация

В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации в отличие от ставки дисконтирования должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость= Доход / Ставка капитализации

Ставка капит-ии = Ставка дисконт-я + Ежегодный % возмещения влож-х средств

Ежегодный % возмещения влож-х средств = 150 / Остаточный срок жизни

Остаточный срок службы оцениваемых объектов:

Элеватор – 123 года;

Корпус готовой продукции – 134 лет;

Завод – 105 лет.

Ставка капитализации для оцениваемых объектов:

СК_{элеватор} = 19,872% + 150/123 = 21,09%

СК_{корп.гот.продук.} = 19,872% + 150/134 = 22,99%

СК_завод = 19,872% + 150/105 = 21,3%.

2. Расчет чистого операционного дохода

Для расчета средней ставки дохода от сдачи в аренду была использована методика расчета стоимости арендной платы за арендуемые нежилые помещения, здания и сооружения в городе Иркутске.

Расчет арендной платы, за переданные в аренду нежилые помещения, здания, сооружения производится по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на корректировочные коэффициенты, площадь помещения и коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Где А – размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц.

K_i – коэффициент, учитывающий уровень инфляции, применяется для расчета арендной платы, K_i = 1,142 применяется для расчета арендной платы в 2016 г.

К₁ – коэффициент, учитывающий местоположение объекта с учетом коэффициента деловой активности, указанных улиц, К₁=2.

К₂ – коэффициент транспортной доступности, принимается при удаленности объекта от маршрута движения городского (частного) общественного транспорта. Ближайшая остановка от оцениваемого объекта располагается в 25-50метрах. Коэффициент транспортной доступности при удаленности объекта от маршрута движения городского транспорта до 100 м принимается К₂ = 1,5.

К₃ – определяет уровень комфортности и элементов благоустройства помещения. При наличии всех видов благоустройства (отопление, водопровод, канализация) К₃ = 1.

К₄ – коэффициент качества нежилого помещения.

К_4.1 – коэффициент расположения помещения. Для отдельностоящего здания К_4.1 = 0,7;

К_4.2 – коэффициент, учитывающий тип помещения. Для производственного (производство, переработка), складского, вспомогательных и подсобных помещений (отапливаемые) К_4.2 = 0,1;

К_4.3 – коэффициент использования прилегающих территорий. При отсутствие возможности использования территории К_4.3 = 0;

К_4.4 – коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении. Для высоты потолков свыше 3м К_4.4 = 0,1

К_4.5 коэффициент, учитывающий качество строительных материалов. При строительных материалах кирпич/железобетон К_4.3 = 0,3

К₄ = 0,7 + 0,1 + 0 + 0,1 + 0,3 = 1,2

К₅ – коэффициент, учитывающий вид деятельности предприятия. Для складских помещений К₅ = 2. Для производственных помещений К₅ = 1.

К_б – базовый коэффициент арендной платы за 1 кв. м в месяц = 31 рубль.

П_а – стоимость арендной платы за землю, фактические используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением). П_а = 5,41 рубля за 1кв. м в месяц по Ленинскому району с численностью населения от 500 до 1000 тыс. человек.

Ам – годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей площади здания, сдаваемого в аренду.

Сб – балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1кв. м общей полезной площади, руб./кв.

Сб_элев = 22129200/957,3 = 23116 руб./кв. м.

Сб_кгп = 95458091/1130,7 = 84424 руб./кв. м.

Сб_завод = 116263866/2495,5 = 46589 руб./кв. м.

N_ам – норма амортизации на полное восстановление здания = 1,7%.

Ам _элев = 23116*0,017 = 450,8руб/кв. м.

Ам _кгп = 84424*0,017 = 1646,3руб/кв. м.

Ам _завод = 46589*0,017 = 792руб/кв. м.

S – площадь помещения (кв. м).

Находим базовую ежемесячную арендную ставку в рублях за 1кв.м.:

Среднегодовая арендная ставка составила:

Элеватор – 7298,4 руб./кв. м.

КГП – 17130 руб./кв. м.

Завод – 5048,4 руб./кв. м

Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади. Исходные данные для расчета чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта представлены в таблице 2.13.

Таблица 2.13 – Исходные данные

№ п/п	Параметры	Размер	Значение
1	Общая площадь помещения	м2	957,3	1130,7	2495,5
2	Средняя ставка дохода от сдачи в аренду (Хi)	руб. в год за м2	7298,4	17130	5048,4
3	Коэффициент экономического недоиспользования (Кнед)	%	5
4	Норма капитализации (К)	%	21,09	22,99	21,3

В таблице 2.14 приводится расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду помещению оцениваемого объекта.

Таблица 2.14 – Расчет чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта

№ п/п	Расчетная величина	Сумма, руб.
		Элеватор	КПГ	Завод
1	Потенциальный валовый доход (Sобщ*Хi)	6 986 758	19 368 891	12 598 282
2	Потери от недоиспользования (п.1.*Кнед/100%)	349337,9	968444,55	629914,1
3	Действительный валовый доход (п.1 – п.2)	6 637 420	18 400 446	11 968 368
4	Операционные расходы (2%) (п.1 * 0,02)	139735,16	387377,82	251965,64
5	Операционные доходы (3%) (п.1 * 0,03)	209602,74	581066,73	377948,46
6	Налоги (6%) (п.1 * 0,06)	419205,48	1162133,46	755896,92
7	Прибыль налогооблагаемая (п.3 – п.4 – п.5 –п.6)	5 868 877	16 269 868	10 582 557
8	Налог на прибыль (20%) (п.7 * 0,2)	1173775,3	3253973,7	2116511,4
9	Чистый операционный доход (п. 7 – п.8)	4 695 101,4	13 015 894,8	8 466 045,5

Расчеты проводились в соответствии с условиями прямой аренды, т.е. коммунальные, эксплуатационные и прочие затраты связанные с использованием производственных помещении за счет арендатора. Оцениваемые объекты, по мнению оценщика, основанному на исследовании рынка, будут обеспечивать стабильный доход (экономию на аренде) в течение длительного времени соразмерного со сроком эксплуатации объекта.

Стоимость объектов недвижимого имущества, рассчитанная доходным подходом, составляет:

С = ЧОД/К

Элеватор – 4 695 101,4/0,2109 = 22 262 216,1 руб.;

Корпус готовой продукции – 13 015 894,8/0,2299 = 56 615 462,2 руб.;

Завод – 8 466 045,5/0,213 = 39 746 692,5 руб.

Таким образом, стоимость объектов, определенная доходным подходом составила – склад – 78 877 678,3 руб.; завод – 39 746 692,5 руб.