- •Введение
- •1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты
- •1.1 Основные виды стоимости недвижимости
- •1.2 Методы оценки стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка недвижимого имущества на примере ооо «Иркутский керамический завод»
- •Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости
- •Оценка износа
- •Определение стоимости промышленных и складских объектов сравнительным подходом
- •Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
- •2.3.1 Определение ставки дисконтирования
- •Прямая капитализация
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки
- •Заключение
- •Список использованной литературы
- •1. Асаул, а.Н. Экономика недвижимости / а.Н. Асаул. – сПб.: Питер, 2013. – 416 c.
- •11. Максимов, с.Н. Экономика недвижимости / с.Н. Максимов. – м.: иц Академия, 2010. – 320 c.
- •14. Тепман, л. Н. Оценка недвижимости / л. Н. Тепман. – м.: юнити-дана, 2012. – 463 с.
- •Приложение 1
2. Оценка недвижимого имущества на примере ооо «Иркутский керамический завод»
Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
При определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных под строениями, к расчету принималась та их часть, которая непосредственно связана с самим зданием - площадь застройки.
В таблице 2.1 представлено описание объекта оценки. Строительно-техническое описание объектов представлено в Приложении 1, физический износ объектов недвижимости – в Приложении 2.
Таблица 2.1 – Основное описание недвижимого имущества
Тип оцениваемых объектов: |
Объекты недвижимого имущества: 1 объект - склад; 2 объект – завод. |
Местоположение объекта: |
г. Иркутск, 1-ый Советский переулок, 1 |
Размер земельного участка под оцениваемыми объектами недвижимости: |
4583,5 м2 |
Для определения цены продажи земли необходимо определить средневзвешенную цену 1м2 земли. Оцениваемый объект – земельный участок под промышленную застройку расположен в черте города, его площадь 4583,5кв.м, имеются коммуникации. Выбираем 5 объектов-аналогов по продаже земельных участков с наличием и отсутствие вышеуказанных признаков в различной вариации. Определяющие признаки: месторасположение, площадь земли ≤ 50сот., наличие коммуникаций. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 2.2.
Таблица 2.2 – Характеристики объектов-аналогов
№ п/п |
Цена продаж, тыс.руб |
Общая площадь, сот. |
Характеристики |
||
месторасположение |
площадь земли ≤ 50сот. |
коммуникации |
|||
1 |
570 |
15 |
город |
да |
нет |
2 |
300 |
8 |
город |
да |
нет |
3 |
12000 |
150 |
пригород |
нет |
есть |
4 |
775 |
15 |
пригород |
да |
есть |
5 |
2300 |
50 |
пригород |
да |
нет |
Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта представлен в таблице 2.3.
Таблица 2.3 – Расчет увеличения цен с учетом характеристик объекта
№ объекта-аналога |
Цена 1сот., тыс. руб. |
Калибровка объектов на основе характеристик |
|||||
месторасположение |
площадь земли ≤ 50сот. |
коммуникации |
|||||
Город |
Пригород |
да |
нет |
есть |
нет |
||
1 |
38 |
38 |
|
38 |
|
|
38 |
2 |
37,5 |
|
37,5 |
37,5 |
|
|
37,5 |
3 |
80 |
|
80 |
|
80 |
80 |
|
4 |
51,67 |
51,67 |
|
51,67 |
|
51,67 |
|
5 |
46 |
46 |
|
46 |
|
|
46 |
Итого |
135,67 |
117,5 |
173,17 |
80 |
137,61 |
121,5 |
|
Среднее значение |
45,22 |
58,75 |
43,29 |
80 |
68,8 |
40,5 |
|
Приращение стоимости |
13,53 |
36,71 |
28,3 |
||||
Соотношение приращения (относительно минимального значения) |
1 |
2,67 |
2,09 |
||||
Расчет стоимости складских помещений представлен в таблице 2.4.
Таблица 2.4 – Расчет стоимости объекта
Объекты-аналоги |
Цена 1сот., тыс. руб. |
Веса характеристик |
Сумма весов |
Взвешенная цена 1сот., руб. |
|||
месторасположение |
площадь земли ≤ 50 сот. |
коммуникации |
|||||
1 |
38 |
1 |
2,67 |
0 |
3,67 |
139,46 |
|
2 |
37,5 |
1 |
2,67 |
0 |
3,67 |
137,625 |
|
3 |
80 |
0 |
0 |
2,09 |
2,09 |
167,2 |
|
4 |
51,67 |
0 |
2,67 |
2,09 |
4,76 |
245,95 |
|
5 |
46 |
0 |
2,67 |
0 |
2,67 |
122,82 |
|
Итого |
|
|
|
|
16,86 |
813,055 |
|
Средневзвешенная цена 1сот., тыс. руб. |
48,22 |
||||||
Площадь объекта оценки, сот. |
45,835 |
||||||
Стоимость объекта оценки, руб. |
2 210 164 |
||||||
Результатом оценки земли является право долгосрочной аренды земли, поэтому полученная величина уменьшается. Величина данного уменьшения определена экспертным путем и составляет 0,3 с учетом месторасположения участка.
Стоимость прав аренды земли составит:
Сдолг.аренд = Сзем*(1-0,3)
Сдолг.аренд = 2210164руб * (1 - 0,3) = 1547115руб;
Саренд.элев – 323127руб;
Саренд.корп.г.прод – 381657руб;
Саренд.завод – 842331руб.