Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт экономики, управления и права

Кафедра управления качеством и механики

Допускаю к защите

Руководитель _________ Е.Ю. Дролова

«Особенности оценки стоимости

недвижимого имущества предприятия»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовой работе по дисциплине:

Оценка и управление бизнесом

Выполнил студент группы УПКм-16-1	___________	Д.М. Золотухина
Нормоконтроль	___________	Е.Ю. Дролова
Курсовая работа защищена с оценкой	___________	Е.Ю. Дролова

Иркутск 2016 г.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ЗАДАНИЕ

НА КУРСОВУЮ РАБОТУ

По курсу Оценка и управление бизнесом

Студенту гр. УПКм-16-1 Д.М. Золотухиной

Тема курсовой работы: Особенности оценки стоимости недвижимого имущества предприятия

Исходные данные: Научная, учебно-методическая, специализированная литература

Рекомендуемая литература

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2013. – 416 c.

2. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости / С.Н. Максимов. – М.: ИЦ Академия, 2010. – 320 c.

3. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 463 с.

Задание получил _____________ Д.М. Золотухина

Дата представления курсовой работы руководителю «___» __________2016 г.

Руководитель курсовой работы _____________ Е.Ю. Дролова

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 4

1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты 5

1.1 Основные виды стоимости недвижимости 5

1.2 Методы оценки стоимости объектов недвижимости 7

2. Оценка недвижимого имущества на примере ООО «Иркутский керамический завод» 11

2.1 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом 11

2.1.1 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка 11

2.1.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости 12

2.1.3 Оценка износа 13

2.2 Определение стоимости промышленных и складских 17

объектов сравнительным подходом 17

2.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом 20

2.3.1 Определение ставки дисконтирования 20

2.3.2 Прямая капитализация 22

2.3.3 Расчет чистого операционного дохода 23

2.4 Обобщение результатов расчетов стоимости объектов оценки 27

Заключение 29

Список использованной литературы 30

Приложение 1 32

Введение

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д.

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической жизни предприятия, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса.

Объектом исследования являются объекты недвижимого имущества ООО «Иркутский керамический завод», предметом – их рыночная стоимость.

Целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:

‒ рассмотреть основные виды стоимости недвижимости;

‒ изучить методы оценки стоимости объектов недвижимости;

‒ определить стоимость объекта оценки затратным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки сравнительным подходом;

‒ определить стоимость объекта оценки доходным подходом;

‒ определить общую рыночную стоимость объекта недвижимости.

1 Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия: теоретические аспекты

1.1 Основные виды стоимости недвижимости

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [8, C. 57].

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта оценки [12, C. 87].

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости [3, C. 218].

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

‒ стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

‒ страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения [2, C. 55-56].