1. Расчет себестоимости строительства паркинга

Для расчета затрат на строительство паркинга, определим общий строительный объем, который определяется приведенной площадью одного машиноместа Sпр:

Sпр= Sмм + Sвв/ММ + (Sр + Sтп + Sвп)/ММ, (3.1)

где: Sмм – площадь машиноместа, м²;

Sвв – площадь проездов (въездов-выездов), м²;

Sр – площадь рамп, м²;

Sтп – площадь технических помещений, м²;

Sвп – площадь комнат охраны и других вспомогательных помещений, м²;

ММ – общее количество машиномест, шт. [4]

Приведенная площадь машиноместа в обвалованном паркинге составит:

Sпр=14,3+(2060+2191)/268+(230+14+11,48)/268=31,12м².

Определяя себестоимость квадратного метра проекта паркинга, необходимо учесть следующее:

• при организации строительных работ, расходы на выравнивание площадки минимизированы,

• в условиях перепада высот рельефа не требует дополнительных затрат по организации обваловки;

• верхний уровень паркинга является открытым;

• на территории паркинга не требуется организация инженерных систем, за исключением электричества.

С учетом проведения анализа (таблица 3.1) [23, 30, 39-40]] ценообразования на квадратный метр при строительстве паркинга, и учетом вышеперечисленных факторов, примем себестоимость 1м² 12 000руб.

Таблица 3.1 – Определение себестоимости 1м² паркинга

№ п/п	Тип паркинга	Себестоимость 1м2, руб.
1	Подземная автостоянка	25 000
2	Наземная автостоянка	15 000
3	Многоуровневый 4-этажный паркинг ГСПК „Ставрополец“ с помещениями общего назначения	11 350
4	Многоэтажный крытый паркинг с коммерческими помещениями и инженерными коммуникациями	16 650
5	Рамповый, многоэтажный	19 650
6	Многоэтажный паркинг с применением грузовых подъемников для автомобилей с водителем	23 950
7	Роботизированный, многоярусный	22 300

Стоимость строительства двухуровневого обвалованного паркинга составит:

268м/м31,12м212 000руб/м2=100 081 920руб.

Таким образом, ориентировочная стоимость строительства и оборудования двухуровневого обвалованного паркинга на 268 машиномест составит 100,1 млн. руб.

2. Расчет показателей экономической эффективности

В проектируемом паркинге, стоимость продажи машиноместа составит 600 000руб на открытой площадке, 800 000руб на закрытой территории.

Стоимость аренды парковочного места составит 6 000руб/мес на закрытой площадке, 5 000руб/мес на открытой.

Начало строительства паркинга и продажи парковочных мест - IV квартал 2016г

Предполагаемый срок сдачи в эксплуатацию объекта – I квартал 2018г.

Технико-экономические показатели открытого обвалованного паркинга представлены в таблице 3.2

Таблица 3. – Основные технико-экономические показатели проекта паркинга

№ п/п	Наименование показателя	Показатель
1	Общая площадь автомобильной парковки, м2	8 365,7
2	Площадь застройки, м2	4 282,2
3	Количество парковочных мест, шт.*	268
4	Себестоимость строительства парковочного места, руб.	373 440
5	Средняя рыночная цена продаж парковочного места, руб.	600 000-800 000
6	Общая себестоимость строительства, руб.	100 081 920
7	Выручка от продаж, руб.	79 918 080
8	Срок строительства, мес.	12

*Приведенная площадь 31,12 м² на единицу

Для расчета показателей экономической эффективности рассмотрим три возможных варианта заполняемости территории паркинга:

• «Оптимистичный вариант» - 100% заполняемость (60% м/м продано, 40% м/м сдается в аренду)

• «Пессимистичный вариант» - 50% заполняемость (30% м/м продано, 20% м/м сдается в аренду)

• «Наиболее вероятный вариант» - 80% заполняемость (60% м/м продано, 20% м/м сдается в аренду)

В таблице 3.3 представлены итоговые показатели эффективности проекта, полные расчёт показателей экономической эффективности представлены в Приложении Б.

Таблица 3.3 – Итоговые показатели эффективности проекта

№ п/п	Показатели эффективности	Оптимистичный вариант	Пессимистичный вариант	Вероятный вариант
		тыс. руб.
1	Всего затраты	113 226	113 226	113 226
2	Общая сумма доходов	152 611	77 245	126 138
3	Чистый доход	39 385	-35 981	12 912
4	Ставка дисконтирования	12%
5	Чистый дисконтированный доход	24 811	-37 348	3 161
6	Индекс доходности	1,24	0,63	1,03
7	Срок окупаемости, год	2,05 (2 года 1 мес.)	20,11 (20 лет 1 мес.)	3,08 (3 года 1 мес.)
8	Срок окупаемости с учетом дисконтирования, год	2,12 (2 года 2 мес.)	-	4,29 (4 года 4 мес.)
9	Внутренняя норма доходности, %	66,31	-	17,44

В результатах расчета видно, что при малой заполняемости паркинга срок окупаемости наступает только через 20 лет. Сравнительные показатели затрат, доходов и срока окупаемости проекта по истечению 5 лет представлены на рисунке 3.7.

Рисунок 3.7 – Показатели эффективности для разного % заполняемости паркинга

На основании проведенных расчётов, смоделируем показатели эффективности проекта при разном проценте заполняемости паркинга (рисунок 3.8).

Рисунок 3.8 – Показатели эффективности для разного % заполняемости паркинга

Из диаграммы видно, что при заполняемости паркинга менее 75% чистый доход проекта по истечении 5 лет будет отрицательным.

Проект окупится и начнет приносить прибыль в течение 10 лет при заполняемости паркинга 65% и более, при меньшем проценте заполняемости автостоянки проект можно считать не рентабельным.