Выбор наилучшего функционально направления использования недвижимости
После того как рассмотрены и выбраны возможные варианты использования рассматриваемого единого объекта недвижимости, осуществляется выбор наиболее эффективного функционального направления его коммерческой эксплуатации.
Индикатором приоритетности варианта является максимальная стоимость оцениваемого имущества (максимальный доход от его использования). Этот вариант и является окончательным решением о наилучшей и наиболее эффективной коммерческой функции объекта недвижимости.
В качестве критерия эффективности инвестируемого в объект недвижимости капитала будем рассматривать показатель чистого дисконтируемого дохода (ЧДД, NPV), который при рассмотрении функциональных вариантов должен стремиться к максимальному значению.
В нашем случае показатель ЧДД по вариантам можно рассчитать по формуле:
(7)
где Д – средняя ежегодная доходность объекта недвижимости;
Д = 12 d Sстр + nа Кстр (8)
где d – средняя месячная доходность 1 кв.м объектов недвижимости (табл. 7, 8);
Sстр – общая строительная площадь объекта недвижимости, м2;
nа – норма амортизационных отчислений по объекту недвижимости, в долях единицы (табл. 9);
Кстр – стоимость строения, тыс.руб.;
Кстр = Куд Sстр
Куд – удельная стоимость объекта недвижимости с данного функционального назначения, тыс.руб. (табл. 3);
Е – требуемый коэффициент экономической эффективности (коэффициент дисконтирования) вкладываемого в объект недвижимости капитала (принимается по таблице 10);
Тэ – минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, лет (табл. 11).
В расчетах эффективности функциональных вариантов использования объектов недвижимости при разработке дипломного проекта можно принять значение Е = 0,12.
В то же время рассматривая базисный (используемый в настоящее время) вариант функционирования недвижимости следует по возможности:
установить фактическое значение коэффициента Е;
в качестве продолжительности эффективной эксплуатации объекта принимать период: Тэ.
После определения значений показателя ЧДД по вариантам функционального использования альтернативным объекта недвижимости устанавливают наилучший и наиболее эффективный вариант, для которого чистый дисконтированный доход за период эффективной эксплуатации объекта формируется в наибольшем объеме (ЧДД max).
21
Таблица 7
Средняя месячная удельная доходность (прибыль от эксплуатации) объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014 г.
Наименование объектов |
Средняя доходность 1 кв. м. в руб. по районам города |
|||||||
Автоза-водский |
Кана-винский |
Ленинский |
Мос-ковский |
Сор-мовский |
Нижего-родский |
Приокский |
Советский |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Офисы |
3812 |
3874 |
2690 |
4668 |
2868 |
7820 |
3890 |
6316 |
Торговые площадки |
7945 |
17973 |
6781 |
7025 |
14141 |
6214 |
8836 |
9185 |
Производственные помещения |
7614 |
11417 |
3301 |
1165 |
2896 |
3514 |
1926 |
3431 |
Складские помещения |
3409 |
6643 |
3364 |
1183 |
2954 |
2033 |
1968 |
3500 |
Зона деловой активности |
4728 |
5412 |
5772 |
5016 |
5012 |
7990 |
6252 |
6808 |
Автовокзалы |
2153 |
2465 |
2630 |
2285 |
2283 |
3640 |
2848 |
3100 |
Ж/дорожные вокзалы |
4371 |
5004 |
5337 |
4637 |
4637 |
7384 |
5782 |
6294 |
Рынки и предприятия оптовой торговли |
2007 |
2301 |
2454 |
2130 |
2133 |
3396 |
2658 |
2892 |
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты |
6140 |
7029 |
7497 |
6513 |
6512 |
10377 |
8120 |
8841 |
Объекты высших и средних спец. учреждений
|
3289 |
3766 |
4014 |
3490 |
3487 |
5557 |
4349 |
4734 |
продолжение таблицы 7 |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Объекты здравоохранения |
1337 |
1530 |
1611 |
1418 |
1418 |
2259 |
1767 |
1925 |
Котельные |
1545 |
1767 |
1887 |
1638 |
1638 |
2610 |
2043 |
2223 |
Гаражи |
1575 |
1804 |
1922 |
1735 |
1670 |
1202 |
2083 |
2268 |
Жилые дома |
5768 |
2196 |
3088 |
2968 |
3848 |
4592 |
3636 |
3928 |
Гостиницы |
4332 |
4959 |
2489 |
4595 |
4595 |
7322 |
5729 |
6238 |
Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты.
Таблица 8
Средние арендные ставки на 01.01.2014 г. за минусом эксплуатационных затрат
Наименование объектов |
Средняя доходность 1 кв. м. в руб. по районам города |
|||||||
Автоза-водский |
Кана-винский |
Ленинский |
Мос-ковский |
Сор-мовский |
Нижего-родский |
Приокский |
Советский |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Офисы |
454 |
500 |
518 |
482 |
490 |
636 |
523 |
568 |
Торговые площадки |
353 |
389 |
402 |
376 |
382 |
495 |
406 |
442 |
Производственные помещения |
218 |
241 |
249 |
232 |
234 |
305 |
251 |
272 |
Складские помещения |
263 |
288 |
300 |
278 |
283 |
369 |
303 |
328 |
Зона деловой активности |
322 |
354 |
368 |
341 |
389 |
451 |
370 |
402 |
Автовокзалы |
328 |
361 |
374 |
348 |
353 |
460 |
379 |
412 |
Ж/дорожные вокзалы |
376 |
413 |
429 |
397 |
405 |
526 |
432 |
469 |
продолжение таблицы 8 |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Рынки и предприятия оптовой торговли |
345 |
380 |
393 |
365 |
371 |
482 |
395 |
431 |
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты |
393 |
433 |
448 |
418 |
424 |
550 |
453 |
493 |
Объекты высших и средних спец. учреждений |
450 |
495 |
514 |
476 |
485 |
630 |
518 |
563 |
Объекты здравоохранения |
380 |
418 |
433 |
402 |
411 |
532 |
437 |
475 |
Котельные |
346 |
381 |
393 |
367 |
374 |
483 |
398 |
433 |
Гаражи |
320 |
353 |
365 |
338 |
345 |
447 |
367 |
400 |
Жилые дома |
197 |
217 |
224 |
209 |
213 |
275 |
226 |
246 |
Гостиницы |
356 |
391 |
406 |
378 |
384 |
497 |
409 |
444 |
Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты.
Таблица 9
Норма амортизационных отчислений по объектам недвижимости (в процентах)
№ п/п |
Наименование |
Основные характеристики |
|||||
Здания многоэтажные (два и более) с ж/б и мк каркасом со стенами из каменных материалов |
Здания одноэтажные (два и более) с ж/б и мк каркасом со стенами из каменных материалов |
Здания двух этажные всех назначений, кроме деревянных всех видов |
Здания многоэтажные типа этажерок, здания одноэтажные бескаркасные со стенами из каменных материалов |
Здания одноэтажные бескаркасные со стенами облегченной каменной кладки, здания деревянные с бревенчатыми рубленными стенами |
Здания деревянные, каркасные, щитовые, панельные, одно, двух и более этажные |
||
1 |
Объекты недвижимости |
1,0 |
1,0 |
1,2 |
1,7 |
2,5 |
5,0 |
Таблица 10
Норма прибыли по группам капиталовложений
производственного назначения (Е)
№ группы |
Группа капиталовложений |
Минимальная норма прибыли, % |
1 |
Вынужденные инвестиции |
Требования к норме прибыли отсутствуют |
2 |
Инвестиции с целью сохранения позиций на рынке (поддержание стабильного уровня производства) |
9 |
3 |
Инвестиции в обновление основных производственных фондов (поддержание непрерывной деятельности) |
16 |
4 |
Инвестиции с целью экономики текущих затрат (сокращение издержек производства) |
18 |
5 |
Инвестиции с целью увеличения доходов (расширение деятельности, увеличение производственной мощности) |
24 |
6 |
Рисковые инвестиции (новое строительство, внедрение новых видов продукции и технологий) |
28 |
Таблица 11
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов
Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций
|
Продолжительность, лет |
|
до постановки на текущий ремонт |
до постановки на капитальный ремонт, Тэ |
|
1 |
2 |
3 |
Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичными температурно-влажностным режимом функциональных основных помещений) |
3-5 |
15-20 |
То же, с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.) |
3-5 |
20-25 |
То же, с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.)
|
2-3 |
10-15 |
продолжение таблицы 11 |
||
1 |
2 |
3 |
Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичными температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) |
2-3 |
15-20 |
То же, с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.) |
2-3 |
15-20 |
То же, с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.) |
2-3 |
8-12 |