- •Методические указания
- •Часть 2. Порядок выполнения структурных разделов вкр
- •Содержание
- •Принятые сокращения
- •Введение
- •Раздел 1. Исходные данные для выполнения выпускной квалификационной работы бакалавра
- •Раздел 2. Техническая и экономическая экспертиза состояния текущей эксплуатации объекта недвижимости
- •2.1. Оценка технического состояния и износа объекта. Физический износ зданий
- •2.2. Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании
- •Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости
- •3.1. Возможные варианты эффективного использования объекта
- •Использование, осуществимое с финансовой точки зрения
- •Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной
- •3.2. Выбор наилучшего фундаментального направления использования недвижимости
- •Выбор наилучшего функционально направления использования недвижимости
- •Раздел 4. Архитектурно-планировочные решения строения для реализации наиболее эффективной функции его эксплуатации
- •Раздел 5. Техническая экспертиза и решения по повышению эксплуатационных качеств несущих и ограждающих конструкций
- •Раздел 6. Организационно–технологическое проектирование нового строительства (реконструкции) объекта недвижимости
- •6.1 Подсчёт объёмов строительно-монтажных работ
- •Бетонные и железобетонные конструкции
- •Металлические конструкции
- •Ограждающие конструкции
- •Полы и кровли Полы
- •Отделочные работы Штукатурные работы
- •Малярные работы
- •Стекольные работы
- •6.2. Особенности производства работ при реконструкции объектов недвижимости
- •Земляные работы при реконструкции
- •Производство работ при реконструкции оснований и фундаментов
- •Производство работ при ремонте кирпичных стен
- •Восстановление и усиление перекрытий
- •Реконструкция крыш
- •Ремонт и устройство перегородок
- •Ремонт фасадов
- •6.3. Определение трудоёмкости строительно-монтажных работ и потребности в материально–технических ресурсах для производства смр
- •6.4. Разработка календарного плана производства работ
- •График расхода и завоза основных строительных конструкций и материалов
- •6.5. Проектирование строительного генерального плана
- •6.6. Охрана труда и техника безопасности при строительстве и реконструкции объекта недвижимости
- •Кровельные работы
- •6.7. Технологические карты на выполнение отдельных видов работ
- •Рекомендуется следующий порядок заполнения таблицы 19:
- •6.8 Разработка сметной документации
- •Составление объектных сметных расчётов
- •Составление сводного сметного расчёта стоимости строительства
- •В результате составления сметной документации студент определяет стоимость квадратного метра реконструкции или нового строительства здания, а также общую сметную стоимость работ.
- •Раздел 7. Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости
- •7.1. Экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметной документации
- •7.2. Определение доходов от эксплуатации объекта недвижимости
- •7.3. Выбор горизонта расчета и нормы дисконта
- •7.4. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта
- •Срок окупаемости проекта
- •Заключение
- •Локальный сметный расчет n _____
- •Объектный сметный расчет n _______
- •Сводный сметный расчет стоимости строительства (капитального ремонта)
- •Список литературы
Использование, осуществимое с финансовой точки зрения
Использование объекта недвижимости должно быть осуществимо с финансовой точки зрения вследствие отсутствия должного финансирования, как со стороны собственников объектов, так и со стороны потенциальных покупателей. Количественно описать критерии для использования, осуществимого с финансовой точки зрения достаточно трудно, поэтому необходимо определять финансовый потенциал, которым обладают участники функциональных процессов, для реализации целей которых производится эксплуатация объекта недвижимости. Предпочтительное направление использование объекта рассматривается только с учетом возможностей его финансирования в заданном объеме. Разрабатывая дипломный проект, студенты должны отразить возможные необходимые источники финансирования создания и эксплуатации объекта недвижимости с учетом его эффективной функции.
Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной
Вывод по применению наилучшего и наиболее эффективного использования формируется посредством сравнения всех возможных вариантов использования. Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной, является индикатором эффективности каждого варианта использования. Предполагается, что чем выше может быть получен доход от использования объекта, тем выше стоимость объекта. Вариант использования объекта, при котором величина стоимости имущества (доходности) будет максимальной, является окончательным действием исследования на предмет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
3.2. Выбор наилучшего фундаментального направления использования недвижимости
Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования может выполняться: а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.
Первым шагом при выполнении такого анализа является поиск возможных вариантов функционального использования. Список всех возможных вариантов функционального использования объекта формируется на основании результатов оценки степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на рассматриваемую функциональную эксплуатацию с учетом местоположения объекта недвижимости и обеспечения его конкурентоспособностью в сравнении с объектами-аналогами.
На втором этапе из списка удаляются те функции использования участка (объекта), которые являются юридически недопустимыми.
В качестве юридических ограничений могут выступать:
различные законодательные, правительственные и муниципальные акты, действующие в данной местности;
документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования;
ограничения, связанные со статусом объекта как памятника культурно-исторического наследия;
и другие (правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д.).
Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным какой-либо вариант использования.
На третьем этапе из оставшегося списка удаляются те функции, которые физически не осуществимы. К факторам физической осуществимости относятся: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, ограничение возможности подвода и отвода ресурсов и т.д. Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным реализацию варианта вследствие низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод. Доступность транспортных и коммунальных удобств может также оказаться решающей при выборе варианта использования. Наряду с этим отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант из перечня физически осуществимых вариантов использования объекта.
Четвертый этап. После исключения рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования, следует выполнить анализ экономической целесообразности оставшихся альтернатив на базе предварительной оценки эффективности функциональных направлений эксплуатации объекта недвижимости.
В выпускной работе студенты отражают всю аргументацию варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в соответствии с приведенной последовательностью их отбора.