2.2. Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании
Под стоимостью действующего объекта недвижимости понимается стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами его функционирования.
При оценке стоимости единого объекта недвижимости как участка земли с существующими улучшениями используются данные о техническом состоянии здания с учетом износа, а также местоположении земельного участка и его преимуществ.
Общая стоимость единого объекта недвижимости складывается из восстановительной стоимости строения и кадастровой стоимости земельного участка.
Для определения восстановительной стоимости строения обычно используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), сохранившиеся сметы по объектам-аналогам или специализированные источники.
При применении УПВС восстановительная стоимость строения определяется в форме таблицы 2. При этом выбрать соответствующие сборники и показатели стоимости УПВС помогает руководитель дипломного проекта.
Таблица 2
Исчисление восстановительной и действительной стоимости здания и его частей
Литера |
Наименование построек |
№ сборника |
№ таблицы |
Измерители |
Стоим. измерителя по таблице |
Поправочные коэффициенты к стоимости измерителя (техническая часть): |
Стоим. измерителя с поправкой |
Колич., объем м3, площадь м2 |
Восстановительная стоимость в руб. |
Износ % |
Действительная стоимость в руб., Кстр |
|||
Удельный вес |
Группа капитальности |
Материал стен |
… |
|||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
Восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах текущего периода определяется путем умножения его стоимости, рассчитанной в ценах соответствующего сборника УПВС или УПСС, на индекс изменения стоимости в настоящее время, установленный по данным регионального центра ценообразования в строительстве.
В ВКР студенты могут использовать среднестатистические данные об удельной стоимости строений по состоянию на настоящий временной период. В этом случае стоимость строения определяется по формуле:
Кстр = Куд (1 Фз) Sстр (3)
где Куд – удельная стоимость объекта недвижимости, руб./кв.м (табл. 3);
Фз – износ объекта недвижимости, в долях единицы;
Sстр – общая строительная площадь объекта недвижимости, м2.
Аналогичным образом может быть выполнена стоимостная оценка капиталовложений в строительство объектов недвижимости с другим функциональным использованием.
Стоимость земельного участка под строением определяется на основании показателей кадастровой оценки земель поселений в г. Нижнем Новгороде (табл. 4).
Земельный кодекс предполагает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости оцениваются вместе с ними.
Площадь и границы земельных участков под строениями определяются по материалам натуральной съемки (межевания). При разработке дипломного проекта площадь застройки одноэтажного здания определяется как площадь его горизонтального сечения по внешнему обводу на уровне цоколя, включая выступающие части (отмостку). Площадь земельных участков под жилыми зданиями этажности 2 и более этажей может быть определена с использованием удельного показателя, регламентируемого СНиП 2.07.01 – 89 в размере не менее 0,92 земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений (для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.). Для другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную долю следует определять по формуле:
,
м2
(4)
где Sзу 18 – показатель земельной доли при 18 м2/чел. (0,92);
Н - расчетная жилая обеспеченность, м2.
Для расчета площади земельного участка под строением могут быть использованы также данные таблицы 5.
Установив площадь земельного участка под строением, определяют стоимость земли:
,
тыс.руб. (5)
Таблица 3
Средняя удельная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2014.
Наименование объектов |
Средняя стоимость 1 кв. м. в руб. по районам города |
|||||||
Автозаводский |
Канавинский |
Ленинский |
Московский |
Сормовский |
Нижегородский |
Приокский |
Советский |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Офисы |
21614 |
23128 |
23989 |
22266 |
22693 |
28103 |
24858 |
25937 |
Торговые площади |
25740 |
27540 |
28575 |
26514 |
27027 |
33462 |
29601 |
30888 |
Производственные помещения |
17950 |
19205 |
19928 |
18482 |
18850 |
23338 |
20637 |
21538 |
Складские помещения |
16000 |
17120 |
17760 |
16840 |
16800 |
20800 |
18400 |
19200 |
Зона деловой активности |
27451 |
29371 |
30472 |
28277 |
28820 |
35689 |
31566 |
32943 |
Автовокзалы |
14024 |
15004 |
15567 |
14450 |
14725 |
18233 |
16126 |
16827 |
Ж/дорожные вокзалы |
19965 |
21362 |
22160 |
20565 |
20966 |
25955 |
22963 |
23958 |
Рынки и предприятия оптовой торговли |
15288 |
16363 |
16968 |
15742 |
16061 |
19874 |
17590 |
18346 |
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты |
22559 |
24139 |
25042 |
23236 |
23688 |
29330 |
25945 |
27073 |
Объекты высших и средних спец. учреждений
|
18734 |
20049 |
20794 |
193296 |
19669 |
24358 |
21546 |
22481 |
продолжение таблицы 3 |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Объекты здравоохранения |
24461 |
26176 |
26813 |
25196 |
25686 |
31801 |
28126 |
29351 |
Котельные |
17771 |
19012 |
19732 |
18305 |
18664 |
23107 |
20439 |
21321 |
Гаражи |
14122 |
15102 |
15660 |
14535 |
14814 |
18342 |
16227 |
16938 |
Жилые дома |
22320 |
23882 |
24775 |
22990 |
23436 |
29016 |
25668 |
26784 |
Гостиницы |
24480 |
26190 |
27173 |
25315 |
25703 |
31823 |
28155 |
29378 |
Примечание: В состав зоны деловой активности входят следующие объекты: театры, кинотеатры, выставочные залы и другие аналогичные объекты
Таблица 4
Кадастровая стоимость на единицу площади (руб/кв.м) земель поселений в г.Н.Новгороде
Наименование земель |
Кадастровая ст-ть на ед. площади (руб./кв.м) по районам города |
|||||||
Автоза-водский |
Кана-винский |
Ленинский |
Мос-ковский |
Сор-мовский |
Нижего-родский |
Приокский |
Советский |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Земли под домами многоэтажной застройки |
3878,3 |
4266,1 |
4421,3 |
4110,9 |
4188,6 |
5429,6 |
4460 |
4847,9 |
Земли под индивид. жилой застройкой |
633,4 |
696,7 |
722,1 |
671,04 |
684,1 |
886,8 |
728,4 |
791,8 |
Земли гаражей и автостоянок |
3452,6 |
3797,9 |
3935,9 |
3659,8 |
3728,8 |
4833,6 |
3970,5 |
4315,8 |
Земли под объектами торговли, общ. питания, бытового обслуживания |
2790 |
3069 |
3180,6 |
5914,8 |
3013,2 |
3906 |
3208,5 |
3487,5 |
продолжение таблицы 4 |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
Земли под промышленными объектами |
3730,9 |
4104 |
4253,2 |
3954,8 |
4029,4 |
5223,3 |
4290,5 |
4663,6 |
Земли под административно-управленческими и общественными объектами |
2041,1 |
2245,2 |
2326,9 |
2163,6 |
2204,4 |
2857,5 |
2347,3 |
2551,4 |
Земли под объектами оздоровительного назначения |
573,8 |
631,2 |
654,1 |
608,2 |
619,7 |
803,3 |
659,9 |
717,3 |
Прочие земли поселений |
279 |
306,9 |
318,1 |
295,7 |
301,3 |
390,6 |
320,9 |
348,8 |
Таблица 5
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для зданий разной
этажности
Строительные нормы |
Этажность |
|||||||||||||||
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
12 |
14 |
16 |
17 |
18 |
20 |
22 |
> 22 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
1957 г. СН 41-58 |
2,84 |
2,00 |
1,57 |
1,34 |
1,23 |
1,19 |
1,14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
продолжение таблицы 5 |
||||||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
1967 г. СНиП II-К.2-62 |
2,72 |
1,97 |
1,81 |
1,52 |
1,39 |
1,30 |
1,21 |
1,04 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1975 г. СНиП II-60-75 |
2,30 |
1,80 |
1,59 |
1,36 |
1,21 |
1,15 |
1,10 |
0,98 |
0,94 |
|
|
|
|
|
|
|
ВСН 2-85 |
|
1,85 |
1,47 |
1,32 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
1994 г. МГСН-1.01-94 |
3,57 1,61 |
1,85 1,43 |
1,33 |
1,31 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
СНиП 2.07.01-89* |
Не менее 0,92 |
|||||||||||||||
Рекомендуемые показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах |
1,5 |
|
|
0,88 |
|
|
|
0,65 |
|
|
0,45 |
|
|
|
|
|
Примечания.1.
В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.
После этого можно определить общую стоимость объекта недвижимости при существующем использовании (Кн):
Кн = Кстр + Кзу, тыс.руб. (6)