4.5. Обязательные реквизиты закладной и приложения

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (Росреестр), должна содержать¹³⁷:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) сведения о залогодателе;

3) сведения о первоначальном залогодержателе;

4) реквизиты денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой;

5) сведения о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству;

7) указание срока уплаты суммы обеспеченного обязательства либо периодичности платежей и их размера;

8) сведения об имуществе, на которое установлена ипотека;

9) профессиональную денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) сведения о праве, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

11) указание на наличие обременений имущества, являющегося предметом ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) дату выдачи закладной залогодержателю и ее владельцу;

15) иные условия по усмотрению сторон.

Закладная является строго формализованной ценной бумагой, поэтому документ, который называется «закладная», но не содержит перечисленных сведений, с правовой точки зрения закладной не признается.

В случае если условиями ипотеки¹³⁸ предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

К закладной также могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления прав из закладной. Такие документы должны быть перечислены с достаточной степенью определенности в самой закладной, которая к тому же должна содержать положение о том, что такие документы являются ее неотъемлемой частью.

В целях оптимизации оборота закладной, которая зачастую представляет собой объемный документ, законодательство предусматривает возможность определения отдельных условий закладной примерными опубликованными формами. Одной из подобных стандартных закладных является Стандарт закладной АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному страхованию)¹³⁹.

4.6. Возникновение закладной

Как известно, обязанными лицами по закладной являются должник по обеспеченному обязательству и залогодатель. В случае если залогодатель и должник не совпадают, закладная составляется этими лицами совместно.

Момент составления закладной надлежит отличать от момента ее выдачи.

Выдача первоначальному залогодержателю осуществляется Росреестром после государственной регистрации договора об ипотеке или в любой момент до прекращения обеспеченного обязательства. При этом сотрудники Росреестра делают на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации договора об ипотеке, нумеруют и скрепляют печатью листы закладной. Надлежит отметить, что даже выдача дубликата закладной (в случае потери первичного документа) осуществляется исключительно через Россреестр, который вручает дубликат, составленный залогодателем. Если в договоре об ипотеке указано, что после выдачи закладной данный договор прекращает свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем начинают регулироваться закладной.

Ни составление, ни выдача закладной не допускаются, если:

• предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право аренды предприятия;

• ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не может быть определена.

Изменение условий закладной осуществляется только по соглашению должника, залогодателя и залогодержателя и предполагает прикрепление сотрудниками Росреестра к закладной оригинала такого соглашения либо аннулирование выданной ранее закладной и выдачу новой. Аналогичная процедура предполагается и для случаев перевода долга по обеспеченному обязательству.

Проект изменений в ГК РФ¹⁴⁰ содержит ряд новшеств в части регулирования возникновения закладных. В случае принятия данных изменений будет установлен ряд императивных норм в отношении независимой ипотеки, т. е. ипотеки, в которой залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным. Если договор ипотеки будет предусматривать возможность передачи независимой ипотеки третьему лицу, то залогодатель обязан выдать закладную, являющуюся ордерной ценной бумагой.