2.3 Расчет стоимости земельного участка

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже аналогичных объектов. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации, специализированных сайтов сети Интернет, в результате которого были найдены следующие объекты.

Таблица 3

Населенный пункт	Площадь, кв.м.	Примечание	Цена, руб.	Телефон
1-ая автодор	10 000	под оптовый склад, АБК	3 000 000	34-01-93,8-927-497-1907
Промкомзона	20 000	собст-ть, напротив Обжорки , торг, рассрочка	2 000 000	75-30-94,8-903-318-37-04
Промкомзона	10000	в собственности, рядом с Обжоркой	2 000 000	8-9173979486
БСИ, 1 автодорога	10000		2035000	70-50-57, 8-917-222-0400
БСИ, 1 автодорога	34200		4035000	70-50-57, 8-917-222-0400
М -7, Мензел-я трасса	10000	В собственности	1 500 000	8-917-251-24-38,32-95-33
Промкомзона, М-7	21000	под строит. производ. базы	5000000	70-50-57, 8-917-222-0400

 

Поскольку  объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю. В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения за 1 кв. м.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Скидка на предложение. Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку – «скидку на торг».

В нашем случае её размер определялся в ходе телефонных бесед с агенствами недвижимости указанных в объявлениях о продаже земельных участков: АН Квартирный вопрос - (8552) 34-01-93,8-927-497-1907; АН КАМА – (8552) 70-50-57, 8-917-222-0400; АН Челны-Риэлт 8-917-251-24-38, (8552) 32-95-33. В результате выявлено, что средний размер скидки к стоимости земельного участка составляет 13%.

Передаваемые права. Поправка на юридические права не производилась, так как все сопоставимые объекты находятся в собственности.

Условие финансирования. Предполагается, что все предложения по сделкам будут производиться путем расчета покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи и не обременены чем-либо. Корректировка по данному элементу не применялась.

Условия платежа. Предполагается, что платеж осуществляется денежными средствами. В данном случае корректировка на условия платежа не производилась.

Условия продажи (чистота сделки). Все объекты – аналоги представлены на открытый рынок в форме публичной оферты. В данном случае корректировка на условия продажи не производилась.

Дата продажи (предложения). Данные поправка не производилась. Объекты аналоги выставлены на продажу в одно время. 

Местоположение. Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты в промышленной зоне г.Набережные Челны, аналоги за пределами города не рассматривались.

Сравнительная таблица цена-площадь

Таблица 3 

П/н в порядке убывания площади аналогов	Площадь, кв.м.	Цена, руб.	Удельный показатель руб.
1	34 200	4 035 000	254,39
2	21 000	5 000 000	238,10
3	20 000	2 000 000	275,00
4	10 000	1 500 000	250,00

 

 

В результате анализа информации о ценах на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили что явная зависимость цены от площади земельного участка не наблюдается.

Инфраструктура (инженерные коммуникации) Все объекты аналоги, как и объект оценки имеют подведенные инженерные сети. Корректировка по данному элементу не проводилась.

Расчет рыночной стоимости земельного участка представлен в нижеследующей таблице.

 Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж

Таблица 4 

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8
Местоположение	1-ая автодор	Промкомзона	Промкомзона	БСИ, 1 автодорога	БСИ, 1 автодорога	М -7, Мензел-я трасса	М -7, Мензел-я трасса	Промкомзона, М-7
Общая площадь, кв.м.	10 000	20 000	10 000	10 000	34 200	20 000	10 000	21 000
Коммуникации на участке	Все коммуникации проходят рядом с участком
Вид права на земельный участок	собственность
Предложенная цена, руб.	3 000 000	5 500 000	2 500 000	2 650 000	8 700 000	5 500 000	2 700 000	5 000 000
Предложенная цена, руб./ 1 м2	300	275	250	265,00	254,39	275	270	238,10
Источник информации	zakamned.ru
дата публичной оферты	дек.2010	дек.2010	дек.2010	дек.2010	дек.2010	дек.2010	дек.2010	дек.2010
Корректировка на торг
Корректировка	0,87	0,87	0,87	0,87	0,87	0,87	0,87	0,87
Скорректированная цена	261	239,25	217,5	230,55	221,32	239,25	234,90	207,14
Корректировка на местоположение
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена	261	239,25	217,5	230,55	221,32	239,25	234,90	207,14
Корректировка на объем юридических прав
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена	261	239,25	217,5	230,55	221,32	239,25	234,90	207,14
Корректировка на коммуникации на участке
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена	261	239,25	217,5	230,55	221,32	239,25	234,90	207,14
Корректировка на площадь, кв.м.
Корректировка	1	1	1	1	1	1	1	1
Скорректированная цена	261	239,25	217,5	230,55	221,32	239,25	234,90	207,14
Рыночная стоимость объекта оценки, (округленно)	231,36 руб./м2
	48 790 000 руб.

 В связи с тем с тем что существует  небольшой разброс цен на выбранные аналоги, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Таким образом, стоимость оцениваемых земельных участков, определенная в рамках сравнительного подхода к оценке (метод прямого сравнения продаж), составляет округленно 48 790 000 руб.

 Заключение

В данной работе были поставлены следующие задачи:

1.      Раскрыть особенности земельных участков, как объекта оценки.

3.      Исследовать методики оценки земельных участков.

4.      Провести оценку рыночной стоимости земельного участка.

Предметом исследования явился процесс рыночной оценки стоимости земельных участков.

Для определения рыночной или другого вида стоимости земельных участков  применяются специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

В практической части работы реализован расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, который по нашему мнению, является наиболее приемлемым в данной ситуации, учитывая разрешенное использование земельного участка, наличие информации о ценах предложений земельных участков аналогичного использования. Кроме того, метод прямого сравнения продаж наиболее точно отражает стоимость объектов недвижимости (в обмене).

Приведенный расчет стоимости земельного участка содержит все необходимые корректировки и поправки вносимые в цены объектов аналогов, и позволяет судить о стоимостной ценности объекта оценки.

По результатам расчетов рыночная стоимость земельного участка расположенного: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Линейный проезд, 16 площадью  210 890 кв.м составила: 48 790 000 рублей.