2. Практическая реализация методики Оценки земельного участка

2.1 Постановка задания на оценку и выбор методологии оценки

Объектом оценки является земельный участок расположенный: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Линейный проезд, 16

Кадастровый номер 16:52:080201:53

Площадь  210 890 кв.м.

Кадастровая стоимость 321 010 431,30 руб.

Кадастровая стоимость 1 кв.м., 1 522,17 руб.

Категория земель земли населенных пунктов

Разрешенное использование под производственную базу

Правообладатель: ОАО "Камснаб".

Вид права: собственность.

Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано

Существующая застройка нежилые здания и сооружения, металлобазы

Вид определяемой стоимости рыночная

Выбор методологии оценки

Согласно ФСО № 1 п. 20, «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода».

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости объекта. Согласно ФСО № 1 п. 20, «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется. Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

В рамках двух подходов оценки (доходный и сравнительный) существуют следующие основные затруднения при реализации рассмотренных методов оценки земельных участков:

Таблица 2

№№ п/п	Наименование	Основные причины затруднений в практике использования
1	Метод сравнения продаж	Внесение корректировок
2	Метод выделения	Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа
3	Метод распределения	Определение доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости
4	Метод капитализации земельной ренты (дохода)	Расчет земельной ренты,  и определение коэффициента капитализации
5	Метод остатка	Расчет ЧОД, приходящегося на улучшения,  расчет коэффициента капитализации, стоимости воспроизводства или замещения (Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа)
6	Метод предполагаемого использования	Многовариантность метода

 

Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

По результатам выше проведенного анализа можно сделать вывод что в случае данной оценки наиболее приемлемо применение метода прямого сравнения продаж (сравнительный подход), который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.