Лекция 2. Подходы и методы в оценке земли. (Сравнительный подход)

Виды подходов:

• Доходный

• Затратный

• Сравнительный

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами в отношении которых имеется информация о ценах.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определении правового режима.

Правовой режим земельного участка включает:

• Целевое назначение

• Форму собственности

• Разрешённое использование

Сравнительный поход широко используется в странах с развитым земельным рынком и применяется для оценки земельных участков, как застроенных, так и не застроенных. Сравнительный поход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

• Спроса и предложения

• Замещения

• Вклада

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов, выделение элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы выполнения работ при использовании данного метода:

1. Исследование рынка. Сбор необходимой информации.

2. Отбор аналогов для сравнения

3. Внесение корректировок в цены выбранных аналогов

4. Анализ откорректированных цен аналогов.

5. Окончательный вывод о стоимости объекта, полученный методом сравнения продаж.

Основные критерии выбора элементов сравнения сопоставимых объектов аналогов:

• Право собственности на недвижимость.

• Условия финансирования.

• Условия и время продажи.

• Местоположение.

• Физическая характеристика.

На различных сегментах рынка недвижимости используют различные единицы сравнения (условные единицы на которую рассчитывается стоимость, и которая условно включает все характеристики объекта) земли:

• Цена за 1 гектар

• Цена за 1 сотку

• Цена за 1 квадратный метр

Единицы сравнения застроенных участков:

• Цена за 1 квадратный метр общей площади

• Цена за 1 фронтальный метр

• Цена за 1 квадратный метр чистой площади, подлежащей сдаче в аренду

• Цена за 1 кубический метр.

Информация считается достоверной, если первичным источником является её покупатель, продавец, брокер или риелтор. После отбора аналогов необходимо составить сопоставительную таблицу характеристик объекта и всех отобранных аналогов. Численная величина корректировок называется поправкой.

Если характеристика объекта лучше, чем характеристика аналога, то в стоимость аналога вводится поправка повышающая

Виды поправок:

• Денежные

  • К цене единицы сравнения аналога

  • К цене аналога в целом

• Процентные

Если коэффициент:

<1, то поправка понижающая

>1, то поправка повышающая

=1, то поправки нет

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Процентная надбавка вносится путём умножения цены продажи цены продажи объекта аналога и его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого аналога.

Денежные поправки – это суммы прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. К денежным поправкам можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.